Ugh, podatki. Koszmar każdego gospodarza, ale istotna część zrównoważonego biznesu. Prowadzenie firmy wynajmu krótkoterminowego może być opłacalne i satysfakcjonujące, ale musisz oddać wujkowi Samowi swoją sprawiedliwą część podatków. Księgowość wynajmu wakacyjnego może być chaotyczna, ale jesteśmy tutaj, aby pomóc Ci zachować jak najwięcej zysku w Twoich kieszeniach.
W tym artykule podzielimy się wszystkim, co musisz wiedzieć o księgowości wynajmu wakacyjnego dla nieruchomości w USA. Jeśli wynajmujesz domy wakacyjne w innych częściach świata, zalecamy zbadanie przepisów podatkowych każdego kraju, aby uniknąć konsekwencji.
Czy muszę płacić podatki jako gospodarz wynajmu krótkoterminowego?
Aby zrozumieć, czy musisz płacić podatki jako właściciel nieruchomości, musisz najpierw zdecydować, jak będziesz korzystać ze swoich wynajmów — istnieje różnica między osobistym użytkowaniem a wynajmem krótkoterminowym.
Zgodnie z amerykańskim Urzędem Skarbowym (IRS), gdy dom jest używany przez właściciela, jego rodzinę lub przyjaciół, innych właścicieli nieruchomości i ich rodziny, jest to uważane za użytkowanie osobiste. Jednocześnie płacenie mniej niż uczciwa cena wynajmu również jest uważane za użytkowanie w celach osobistych. Najbezpieczniejszym sposobem określenia użytkowania osobistego jest zasada 14 dni lub 10%.
Zasada 14 dni lub 10%
Zgodnie z amerykańskimi organami podatkowymi, jeśli wynajmujesz swoje nieruchomości przez 14 dni lub mniej w roku lub przez 10% lub mniej całkowitych dni, w których wynajmujesz je gościom, jest to uważane za osobiste miejsce zamieszkania. W takim przypadku nie musisz zgłaszać swoich dochodów z wynajmu, a Twoje zarobki nie mają limitu. Również nie możesz odliczyć żadnych wydatków związanych z prowadzeniem swojej działalności, ale możesz odliczyć odsetki hipoteczne i podatki od nieruchomości.
Z drugiej strony, jeśli wynajmujesz swój dom wakacyjny przez więcej niż 14 dni rocznie lub 10% dni, w których jest wynajmowany, powinieneś zgłosić swoje dochody z wynajmu. W każdej sytuacji powinieneś uwzględnić dni spędzone na pracy nad konserwacją i naprawą swojej nieruchomości. Te dni nie liczą się do 14-dniowego limitu, nawet jeśli Twoja rodzina korzystała z domu do celów osobistych w te same dni.
Czy muszę zarejestrować się w organach podatkowych?
Gospodarze wynajmu krótkoterminowego muszą zarejestrować się w odpowiednich organach podatkowych w niektórych jurysdykcjach. Obejmuje to uzyskanie licencji na działalność gospodarczą i rejestracji prawnej do prowadzenia wynajmu wakacyjnego. Musisz jednak sprawdzić z lokalnymi organami podatkowymi swojego stanu lub hrabstwa.
Jakie są rodzaje podatków dla gospodarzy wynajmu krótkoterminowego?
W zależności od lokalizacji i lokalnych przepisów, gospodarze wynajmu krótkoterminowego mogą być odpowiedzialni za kilka rodzajów podatków. Najczęstsze podatki to podatek dochodowy, podatek od wynajmu i podatek od sprzedaży.
Podatek dochodowy od wynajmu
Dochód z wynajmu uzyskany za pośrednictwem platform takich jak Houfy jest zazwyczaj objęty podatkiem dochodowym. Gospodarze muszą dokładnie zgłaszać swoje dochody z wynajmu oraz wszelkie odliczalne wydatki. Ważne jest, aby prowadzić dokumentację każdego wynajmu, w tym daty, kwoty wynajmu, imiona gości i opłaty uiszczone za pośrednictwem Houfy.
Podatek od wynajmu
Wiele miast i stanów nakłada podatek od wynajmu lub podatek od wynajmu tymczasowego (TOT) na wynajmy krótkoterminowe. Stawka podatku i wymagania dotyczące pobierania i przekazywania go różnią się w zależności od lokalizacji. Niektóre miasta wymagają, aby gospodarze zarejestrowali się w lokalnym organie podatkowym i pobierali podatek od gości, podczas gdy inne pozostawiają to OTA do pobrania i przekazania podatku w imieniu gospodarzy.
Podatek od sprzedaży
W niektórych jurysdykcjach gospodarze wynajmu krótkoterminowego mogą być zobowiązani do pobierania i przekazywania podatku od sprzedaży od swoich dochodów z wynajmu. Podatek od sprzedaży zależy od całkowitej kwoty zapłaconej przez gościa, w tym wszelkich opłat za sprzątanie lub dodatkowych opłat.
Podatek od samozatrudnienia
Jeśli wynajmujesz swoją nieruchomość krótkoterminowo i oferujesz usługi, istnieje również możliwość zakwalifikowania się jako osoba samozatrudniona i konieczności płacenia podatków od samozatrudnienia oprócz podatku dochodowego od wynajmu. Dotyczy to głównie pokrycia Medicare i ubezpieczenia społecznego dla dochodów generowanych przez Twoją działalność.
Jako gospodarz wynajmu wakacyjnego, zawsze powinieneś być świadomy przepisów podatkowych swojego stanu. Dlatego Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami stworzyło ten Wykres stawek podatku od wynajmu krótkoterminowego według stanu, który ułatwia znalezienie potrzebnych informacji. Zdecydowanie zaleca się również skonsultowanie się z profesjonalistą podatkowym, który może udzielić wskazówek w oparciu o Twoją konkretną sytuację.
Jakie są odliczalne wydatki dla gospodarzy wynajmu krótkoterminowego?
Gospodarze wynajmu krótkoterminowego mogą być uprawnieni do odliczenia niektórych wydatków związanych z prowadzeniem swojej nieruchomości wynajmowanej. Jednakże, prowadzenie dokładnych zapisów jest niezbędne do ubiegania się o te odliczenia, które mogą obejmować:
Opłaty księgowe i prawne: wszystkie opłaty, które wydajesz na kwalifikowanych specjalistów podatkowych lub prawnych
Koszty marketingu: koszty reklamy lub wynagrodzenia dla zatrudnionych specjalistów ds. marketingu
Media: energia elektryczna, woda, internet i inne rachunki
Usługi konserwacyjne i sprzątające: wynagrodzenia dla sprzątaczy lub innych specjalistów naprawiających Twój dom, a także narzędzia i materiały zakupione do konserwacji wynajmu wakacyjnego
Ubezpieczenia i podatki: koszty ubezpieczenia i podatki od nieruchomości płacone za Twoją nieruchomość wynajmowaną
Artykuły toaletowe i materiały: wydatki na zaopatrzenie Twojego wynajmu wakacyjnego dla każdego nowego gościa
Opłaty serwisowe: opłaty agencji podróży i rezerwacji online
Oprogramowanie: wszystkie oprogramowanie, które używasz do księgowości wynajmu wakacyjnego, zarządzania nieruchomościami i ogólnego doświadczenia gości
Odsetki hipoteczne: odsetki płacone od hipoteki na Twoją nieruchomość wynajmowaną
Wydatki transportowe: jeśli Twój wynajem jest Twoim głównym miejscem działalności, możesz odliczyć wydatki na podróże związane z zbieraniem dochodów z wynajmu i zarządzaniem nieruchomością
Porady podatkowe dla właścicieli wynajmu krótkoterminowego
1. Prowadź szczegółowe zapisy swoich okresów wynajmu
Jak widać, 14-dniowy próg ma ogromne znaczenie, czy musisz zgłaszać swoje dochody z wynajmu i płacić podatki. Dlatego upewnij się, że zapisujesz, kiedy wynajmowałeś swoją nieruchomość gościom, kiedy korzystałeś z niej osobiście oraz kiedy spędzałeś czas na naprawach i konserwacji.
2. Śledź swoje dochody i wydatki biznesowe
Jeśli chcesz, aby Twój biznes wynajmu wakacyjnego odniósł sukces, musisz śledzić swoje dochody i wydatki. Ponieważ możesz skorzystać z odliczeń od zwykłych kosztów prowadzenia i utrzymania swoich wynajmów, prowadzenie ich rejestru jest kluczowe. Nie odkładaj tego na ostatnią chwilę, kiedy będziesz się spieszyć, aby dotrzymać terminów lub ryzykować popełnieniem błędów.
3. Wypełnij formularz W-9
Jeśli wymieniłeś swoje nieruchomości na platformach wynajmu wakacyjnego, musisz wypełnić formularz W-9. Umożliwia to platformie pełny dostęp do Twoich dochodów. W przeciwnym razie są zobowiązani do zatrzymania 28% z nich, a ponieważ Twój podatek zazwyczaj będzie mniejszy niż 28%, stracisz na płatnościach.
4. Dowiedz się o przepisach w swoim stanie
As property managers, being familiar with the local laws of short-term rentals is critical to staying compliant with regulations. Some States are stricter than others regarding rental income and taxation. For instance, they might impose hotel taxes even on vacation rentals, so hire a professional accountant to guide you and ensure you comply with the rules of homeowners' associations (HOA).
Ustal swoją księgowość wynajmu wakacyjnego
Prowadzenie udanego biznesu wynajmu i zarządzanie uciążliwymi zadaniami, takimi jak księgowość wynajmu wakacyjnego, może być onieśmielające. Jednak jest to kluczowe dla długowieczności i legalności Twojego biznesu, co może prowadzić do długoterminowego sukcesu.
Jako gospodarz wynajmu krótkoterminowego na platformach takich jak Houfy, możesz być zobowiązany do pobierania i przekazywania różnych podatków od swoich gości, co wiąże się z informowaniem ich o kwocie podatku przed dokonaniem rezerwacji. Houfy oferuje rozwiązania dla gospodarzy, które pozwalają na bezpośrednie pobieranie podatków od odwiedzających. W przypadkach, gdy automatyczne pobieranie podatków nie jest dostępne, gospodarze mogą pobierać podatki za pomocą specjalnych ofert lub innych środków.
Jeśli jeszcze nie jesteś na Houfy i chcesz skorzystać z rozwiązania do rezerwacji bezpośrednich, które nie pobiera dodatkowych opłat ponad podatki, nadszedł czas, aby dołączyć do społeczności liczącej ponad 68 000 członków. Wymień swoją nieruchomość dzisiaj i odzyskaj kontrolę nad swoim biznesem i dochodami.
