Αχ, φόροι. Εφιάλτης κάθε οικοδεσπότη αλλά ζωτικό μέρος μιας βιώσιμης επιχείρησης. Ενώ η λειτουργία μιας επιχείρησης βραχυχρόνιων ενοικιάσεων μπορεί να είναι κερδοφόρα και ικανοποιητική, πρέπει να πληρώσετε στον θείο Σαμ το δίκαιο μερίδιο των φόρων σας. Η λογιστική για τις ενοικιάσεις διακοπών μπορεί να είναι χαοτική, αλλά είμαστε εδώ για να σας βοηθήσουμε να κρατήσετε όσο το δυνατόν περισσότερα κέρδη στην τσέπη σας.
Σε αυτό το άρθρο, θα μοιραστούμε όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε για την τήρηση λογιστικών βιβλίων ενοικιάσεων διακοπών για ακίνητα στις ΗΠΑ. Εάν ενοικιάζετε εξοχικές κατοικίες σε άλλες περιοχές του κόσμου, σας συμβουλεύουμε να ερευνήσετε τους φορολογικούς κανονισμούς κάθε χώρας για να αποφύγετε επιπτώσεις.
Πρέπει να Πληρώσω Φόρους ως Οικοδεσπότης Βραχυχρόνιας Ενοικίασης;
Για να κατανοήσετε αν πρέπει να πληρώσετε φόρους ως ιδιοκτήτης ακινήτου, πρέπει πρώτα να αποφασίσετε πώς θα χρησιμοποιήσετε τις ενοικιάσεις σας — υπάρχει διαφορά μεταξύ προσωπικής κατοικίας και χρήσης βραχυχρόνιας ενοικίασης.
Σύμφωνα με την Υπηρεσία Εσωτερικών Εσόδων (IRS), όταν το σπίτι χρησιμοποιείται από τον ιδιοκτήτη, την οικογένεια ή τους φίλους του, άλλους ιδιοκτήτες ακινήτων και τις οικογένειές τους, θεωρείται προσωπική χρήση. Ταυτόχρονα, η πληρωμή λιγότερου από μια δίκαιη τιμή ενοικίασης θεωρείται επίσης χρήση για προσωπικούς σκοπούς. Ο ασφαλέστερος τρόπος για να προσδιορίσετε την προσωπική χρήση είναι ο κανόνας των 14 ημερών ή του 10%.
Κανόνας 14 Ημερών ή 10%
Σύμφωνα με τις φορολογικές αρχές των ΗΠΑ, εάν ενοικιάζετε τα ακίνητά σας για 14 ημέρες ή λιγότερο σε ένα έτος ή για 10% ή λιγότερο των συνολικών ημερών που το ενοικιάζετε σε επισκέπτες, θεωρείται προσωπική κατοικία. Σε αυτή την περίπτωση, δεν χρειάζεται να δηλώσετε τα έσοδα από την ενοικίαση, και δεν υπάρχει όριο στα κέρδη σας. Επίσης, δεν μπορείτε να αφαιρέσετε οποιαδήποτε έξοδα από τη λειτουργία της επιχείρησής σας, αλλά μπορείτε να αφαιρέσετε τους τόκους υποθήκης και τους φόρους ακινήτων.
Από την άλλη πλευρά, εάν ενοικιάζετε την εξοχική σας κατοικία για περισσότερες από 14 ημέρες ετησίως, ή 10% των ημερών που είναι ενοικιασμένη, θα πρέπει να δηλώσετε τα έσοδα από την ενοικίαση. Σε κάθε περίπτωση, θα πρέπει να λάβετε υπόψη τις ημέρες που αφιερώσατε στην συντήρηση και επισκευή του ακινήτου σας. Αυτές δεν υπολογίζονται προς το όριο των 14 ημερών, ακόμη και αν η οικογένειά σας χρησιμοποίησε το σπίτι για προσωπική χρήση τις ίδιες ημέρες.
Πρέπει να Εγγραφώ με τις Φορολογικές Αρχές;
Οι οικοδεσπότες βραχυχρόνιων ενοικιάσεων πρέπει να εγγραφούν με τις κατάλληλες φορολογικές αρχές σε ορισμένες δικαιοδοσίες. Αυτό περιλαμβάνει την απόκτηση άδειας επιχείρησης και νομικής εγγραφής για να λειτουργήσετε την ενοικίαση διακοπών σας. Ωστόσο, θα πρέπει να ελέγξετε με τις τοπικές φορολογικές αρχές της πολιτείας ή της κομητείας σας.
Ποιες Είναι οι Τύποι Φόρων για Οικοδεσπότες Βραχυχρόνιας Ενοικίασης;
Ανάλογα με την τοποθεσία και τους τοπικούς νόμους, οι οικοδεσπότες βραχυχρόνιων ενοικιάσεων μπορεί να είναι υπεύθυνοι για αρκετούς τύπους φόρων. Οι πιο κοινοί φόροι περιλαμβάνουν φόρους εισοδήματος, φόρους διαμονής και φόρους πωλήσεων.
Φόρος Εισοδήματος από Ενοικίαση
Τα έσοδα από ενοικίαση που αποκτώνται μέσω πλατφορμών όπως Houfy υπόκεινται συνήθως σε φόρο εισοδήματος. Οι οικοδεσπότες πρέπει να δηλώνουν με ακρίβεια τα έσοδα από την ενοικίαση και οποιαδήποτε εκπεστέα έξοδα. Είναι σημαντικό να κρατάτε αρχεία για κάθε ενοικίαση, συμπεριλαμβανομένων των ημερομηνιών, των ποσών ενοικίασης, των ονομάτων των επισκεπτών και των τελών που πληρώθηκαν μέσω του Houfy.
Φόρος Διαμονής
Πολλές πόλεις και πολιτείες επιβάλλουν φόρο διαμονής ή φόρο προσωρινής διαμονής (TOT) στις βραχυχρόνιες ενοικιάσεις. Ο συντελεστής φόρου και οι απαιτήσεις για τη συλλογή και την αποστολή του διαφέρουν ανάλογα με την τοποθεσία. Ορισμένες πόλεις απαιτούν από τους οικοδεσπότες να εγγραφούν με μια τοπική φορολογική αρχή και να συλλέγουν φόρο από τους επισκέπτες, ενώ άλλες αφήνουν στους OTA να συλλέγουν και να αποστέλλουν τον φόρο εκ μέρους των οικοδεσποτών.
Φόρος Πωλήσεων
Σε ορισμένες δικαιοδοσίες, οι οικοδεσπότες βραχυχρόνιων ενοικιάσεων μπορεί να χρειαστεί να συλλέξουν και να αποστείλουν φόρο πωλήσεων για τα έσοδα από την ενοικίαση. Ο φόρος πωλήσεων εξαρτάται από το συνολικό ποσό που πληρώνει ο επισκέπτης, συμπεριλαμβανομένων τυχόν τελών καθαρισμού ή πρόσθετων χρεώσεων.
Φόρος Αυτοαπασχόλησης
Εάν ενοικιάζετε το ακίνητό σας βραχυχρόνια και προσφέρετε υπηρεσίες, υπάρχει επίσης η πιθανότητα να χαρακτηριστείτε ως αυτοαπασχολούμενος και να πρέπει να πληρώσετε φόρους αυτοαπασχόλησης εκτός από τον φόρο εισοδήματος από ενοικίαση. Αυτό γίνεται κυρίως για να καλυφθούν οι εισφορές Medicare και Κοινωνικής Ασφάλισης για τα έσοδα που προέρχονται από την επιχείρησή σας.
Ως οικοδεσπότης ενοικίασης διακοπών, θα πρέπει πάντα να είστε ενήμεροι για τους φορολογικούς κανονισμούς της πολιτείας σας. Γι' αυτό η Εθνική Ένωση Μεσιτών δημιούργησε αυτό το Διάγραμμα Φορολογικών Συντελεστών Βραχυχρόνιας Ενοικίασης κατά Πολιτεία, το οποίο διευκολύνει την εύρεση των πληροφοριών που χρειάζεστε. Είναι επίσης πολύ σημαντικό να συμβουλευτείτε έναν φορολογικό επαγγελματία που μπορεί να σας παρέχει καθοδήγηση με βάση την συγκεκριμένη σας κατάσταση.
Ποιες είναι οι εκπιπτόμενες δαπάνες για τους οικοδεσπότες βραχυχρόνιων μισθώσεων;
Οι οικοδεσπότες βραχυχρόνιων μισθώσεων μπορεί να είναι επιλέξιμοι να εκπίπτουν ορισμένες δαπάνες για τη λειτουργία της μισθωτής τους ιδιοκτησίας. Ωστόσο, η τήρηση ακριβών αρχείων είναι απαραίτητη για την αξίωση αυτών των εκπτώσεων, οι οποίες μπορεί να περιλαμβάνουν:
Λογιστικά και νομικά έξοδα: οποιαδήποτε έξοδα που δαπανάτε για εξειδικευμένους φορολογικούς ή νομικούς επαγγελματίες
Κόστη μάρκετινγκ: έξοδα διαφήμισης ή μισθοί από την πρόσληψη επαγγελματιών μάρκετινγκ
Λογαριασμοί: ηλεκτρικό ρεύμα, νερό, ίντερνετ και άλλοι λογαριασμοί
Υπηρεσίες συντήρησης και καθαρισμού: μισθοί για καθαριστές ή άλλους επαγγελματίες που επισκευάζουν το σπίτι σας, καθώς και εργαλεία και υλικά που αγοράστηκαν για τη συντήρηση της βραχυχρόνιας μίσθωσης
Ασφάλειες και φόροι: κόστος ασφάλισης και φόροι ακινήτων που πληρώνονται για την ενοικιαζόμενη ιδιοκτησία σας
Καλλυντικά και προμήθειες: έξοδα για την προμήθεια της βραχυχρόνιας μίσθωσης σας για κάθε νέο επισκέπτη
Τέλη υπηρεσιών: τέλη διαδικτυακών ταξιδιωτικών και πρακτορείων κρατήσεων
Λογισμικό: οποιοδήποτε λογισμικό χρησιμοποιείτε για τη λογιστική της βραχυχρόνιας μίσθωσης, τη διαχείριση ακινήτων και τη συνολική εμπειρία των επισκεπτών
Τόκοι υποθήκης: τόκοι που πληρώνονται για την υποθήκη της ενοικιαζόμενης ιδιοκτησίας σας
Έξοδα μεταφοράς: αν η ενοικίαση είναι η κύρια τοποθεσία της επιχείρησής σας, μπορείτε να εκπίπτετε τα έξοδα ταξιδιού για τη συλλογή ενοικίων και τη διαχείριση ακινήτων
Φορολογικές συμβουλές για τους ιδιοκτήτες βραχυχρόνιων μισθώσεων
1. Διατηρήστε λεπτομερή αρχεία των περιόδων ενοικίασής σας
Όπως μπορείτε να δείτε, το όριο των 14 ημερών κάνει μεγάλη διαφορά στο αν πρέπει να αναφέρετε τα έσοδα από ενοίκια και να πληρώσετε φόρους. Έτσι, φροντίστε να καταγράφετε πότε ενοικιάσατε την ιδιοκτησία σας σε επισκέπτες, την κρατήσατε για προσωπική χρήση και περάσατε χρόνο κάνοντας επισκευές και συντηρήσεις.
2. Παρακολουθήστε τα έσοδα και τα έξοδα της επιχείρησής σας
Αν θέλετε η επιχείρηση βραχυχρόνιας μίσθωσης σας να πετύχει, πρέπει να παρακολουθείτε τα έσοδα και τα έξοδά σας. Δεδομένου ότι μπορείτε να επωφεληθείτε από εκπτώσεις από τα συνήθη έξοδα λειτουργίας και συντήρησης των ενοικιάσεών σας, η τήρηση αρχείων τους είναι κρίσιμη. Μην το αναβάλλετε μέχρι την τελευταία στιγμή, όταν θα βιαστείτε να προλάβετε προθεσμίες ή να διακινδυνεύσετε να κάνετε λάθη.
3. Συμπληρώστε μια φόρμα W-9
Αν έχετε καταχωρίσει τις ιδιοκτησίες σας σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, πρέπει να συμπληρώσετε μια φόρμα W-9. Αυτό επιτρέπει στην πλατφόρμα να σας δώσει πλήρη πρόσβαση στα έσοδά σας. Διαφορετικά, είναι υποχρεωμένοι να παρακρατούν το 28% από αυτά, και καθώς ο φόρος σας θα είναι τις περισσότερες φορές λιγότερος από το 28%, θα χάνετε πληρωμές.
4. Μάθετε για τους νόμους της πολιτείας σας
Ως διαχειριστές ακινήτων, είναι κρίσιμο να γνωρίζετε τους τοπικούς νόμους των βραχυχρόνιων μισθώσεων για να παραμείνετε συμμορφωμένοι με τους κανονισμούς. Ορισμένες πολιτείες είναι αυστηρότερες από άλλες όσον αφορά τα έσοδα από ενοίκια και τη φορολογία. Για παράδειγμα, μπορεί να επιβάλλουν φόρους ξενοδοχείων ακόμη και σε βραχυχρόνιες μισθώσεις, οπότε προσλάβετε έναν επαγγελματία λογιστή για να σας καθοδηγήσει και να διασφαλίσετε ότι συμμορφώνεστε με τους κανόνες των ενώσεων ιδιοκτητών (HOA).
Ρυθμίστε τη Λογιστική σας για Ενοικιάσεις Διακοπών
Η λειτουργία μιας επιτυχημένης επιχείρησης ενοικίασης και η διαχείριση χρονοβόρων εργασιών όπως η λογιστική ενοικιάσεων διακοπών μπορεί να είναι τρομακτική. Ωστόσο, είναι ζωτικής σημασίας για τη μακροχρόνια βιωσιμότητα και νομιμότητα της επιχείρησής σας, κάτι που μπορεί να οδηγήσει στην μακροχρόνια επιτυχία σας.
Ως οικοδεσπότης βραχυχρόνιας ενοικίασης σε πλατφόρμες όπως η Houfy, μπορεί να είστε υποχρεωμένοι να συλλέγετε και να αποδίδετε διάφορους φόρους από τους επισκέπτες σας, ενημερώνοντάς τους για το ποσό του φόρου πριν κάνουν κράτηση. Η Houfy παρέχει λύσεις φιλοξενίας που επιτρέπουν στους οικοδεσπότες να συλλέγουν φόρους απευθείας από τους επισκέπτες. Σε περιπτώσεις όπου η αυτοματοποιημένη συλλογή φόρων δεν είναι διαθέσιμη, οι οικοδεσπότες μπορούν να συλλέγουν φόρους μέσω ειδικών προσφορών ή άλλων μέσων.
Αν δεν είστε ακόμα στην Houfy και θέλετε να επωφεληθείτε από μια λύση άμεσης κράτησης που δεν χρεώνει επιπλέον τέλη πάνω από τους φόρους, είναι καιρός να ενταχθείτε σε μια κοινότητα περισσότερων από 68,000 μελών. Καταχωρίστε το ακίνητό σας σήμερα και ανακτήστε τον έλεγχο της επιχείρησής σας και του εισοδήματός σας.
