La maggior parte degli host sa che Airbnb addebita delle commissioni. Pochi hanno realmente fatto i conti su cosa significhi questo nel corso di tre o cinque anni di hosting. Quando si analizzano i numeri onestamente, la differenza di costo tra prenotazione diretta e Airbnb non è marginale. Si tratta di decine di migliaia di dollari.
Questo articolo fa i conti in modo che tu possa vedere esattamente dove vanno i tuoi soldi e quale sia l'effetto composto nel tempo.
Come funzionano realmente le commissioni di Airbnb nel 2026
Airbnb ha trasferito ogni host su una singola commissione di servizio. Gli host al di fuori dell'UE sono stati migrati il 15 settembre 2026 e gli host dell'UE seguiranno il 13 ottobre 2026; dopo di che la struttura delle commissioni divise — sotto la quale gli host pagavano circa il 3% e gli ospiti pagavano una commissione di servizio separata al checkout — non esisterà più per nessuno, senza possibilità di opt-out. Airbnb pubblica la commissione unica come 15,5% per la maggior parte degli host, 14%-16% per il resto, e 16% per gli annunci in Brasile e Messico, calcolata sull'importo totale della prenotazione: tariffa notturna più pulizia e qualsiasi altra commissione obbligatoria.
Questa commissione del 15,5% è calcolata sul subtotale della prenotazione — la tua tariffa notturna, la commissione di pulizia e qualsiasi altro costo obbligatorio combinato — non sull'importo che rimane dopo di essa.
Quindi: se un ospite paga $2,000 per un soggiorno di una settimana più una commissione di pulizia di $200, la commissione per l'host di Airbnb si applica a $2,200, non solo alla parte notturna di $2,000. La commissione di pulizia che addebiti per coprire i tuoi costi effettivi attiva comunque una commissione della piattaforma.
Il Caso Base: Un Host che Guadagna $40,000 All'Anno
Prendi un host con un'unica casa vacanze ben gestita in un mercato di fascia media. Il loro fatturato lordo da prenotazioni, ovvero l'importo totale che gli ospiti pagano prima di qualsiasi detrazione, è di $40,000 all'anno. Questo è un numero realistico per una proprietà costantemente occupata in una destinazione secondaria o un appartamento urbano ben posizionato.
Questo host è elencato esclusivamente su Airbnb utilizzando il modello di commissione solo per host.
Fatturato lordo da prenotazioni: $40,000
Commissione per host di Airbnb al 15,5%: $6,200
Guadagno netto dell'host prima delle spese: $33,800
Quei $6,200 non vanno a un servizio di cui l'host beneficia direttamente. Non è un'assicurazione. Non è un fondo di marketing che garantisce prenotazioni. È il ricavo della piattaforma, estratto da ogni prenotazione indipendentemente da come l'ospite ha trovato l'annuncio, quanto tempo è rimasto o quanto bene ha performato l'host.
Anno Uno: La Prima Perdita di $6,200
Nel Primo Anno, la perdita è reale ma sembra astratta. Hai prenotato bene, l'occupazione era buona e il pagamento è arrivato regolarmente sul tuo conto. I $6,200 sono invisibili perché non sono mai stati nel tuo conto fin dall'inizio.
Airbnb detrae la sua commissione prima che il tuo pagamento venga calcolato. Non vedrai mai i $6,200. Vedi solo $33,800, che sembra un risultato fino a quando non lavori a ritroso.
Confronta questo con uno scenario di prenotazione diretta sullo stesso fatturato. Un host che elenca su Houfy con commissione 0% sui $40,000 lordi mantiene $40,000 prima delle spese. L'unico costo della piattaforma è l'abbonamento opzionale di Houfy ($7.99/mese per Lite, o circa $96/anno) se l'host opta per funzionalità avanzate.
Anno Uno Airbnb: $33,800 mantenuti
Anno Uno Diretto (Houfy): ~$39,900 mantenuti (dopo il piano opzionale di $96/anno)
Differenza dell'Anno Uno: $6,100
Anno Tre: L'Effetto Composto
Qui è dove i conti diventano innegabili. Un host che aumenta il proprio fatturato modestamente, diciamo del 5% all'anno grazie a una migliore tariffazione e recensioni migliorate, vede la propria bolletta delle commissioni di Airbnb crescere esattamente allo stesso ritmo.
Fatturato dell'Anno 2: $42,000. Commissione Airbnb: $6,510. Guadagno netto dell'host: $35,490.
Fatturato dell'Anno 3: $44,100. Commissione Airbnb: $6,835. Guadagno netto dell'host: $37,265.
Totale pagamento Airbnb in tre anni: $106,555
Totale commissioni Airbnb pagate in tre anni: $19,545
Su Houfy, negli stessi tre anni, l'host mantiene essenzialmente il proprio fatturato lordo completo. Il costo di un abbonamento Lite in tre anni è di $288.
Stima di Houfy in tre anni: $125,800 mantenuti (rispetto a $106,555 su Airbnb)
Differenza in tre anni: circa $19,200
Questa è una caparra per una seconda proprietà, un budget completo per una ristrutturazione, o due anni di pagamenti del mutuo su un STR finanziato, regalati in commissioni su una proprietà che genera un modesto $40K a $44K all'anno.
Per gli host che guadagnano $80.000 o $100.000 all'anno, i numeri raddoppiano. Con $80.000 lordi e una commissione per host del 15,5%, Airbnb prende $12.400 all'anno. In cinque anni, sono oltre $62.000.
Dove è andata la quota del cliente
Fino a settembre 2026, il cliente pagava una commissione di servizio separata al momento del pagamento, oltre a quanto Airbnb addebitava all'host. Quella voce è scomparsa. L'addebito di Airbnb ora è incluso nel prezzo che l'host visualizza — ed è per questo che il riprezzamento è così importante.
Prendi la stessa prenotazione: $2.000 a notte più una tassa di pulizia di $200, un subtotale di $2.200.
Sotto la commissione divisa: l'host ha pagato circa il 3% ($66) e ha mantenuto $2.134. Il cliente ha pagato dal 14,1% al 16,5% in più al momento del pagamento, quindi un totale di $2.510 a $2.563.
Sotto la commissione unica, invariata: l'host paga il 15,5% ($341) e mantiene $1.859. Il cliente paga $2.200, e l'addebito di Airbnb non appare più come una voce separata al momento del pagamento.
Sotto la commissione unica, riprezzata: per mantenere il vecchio pagamento di $2.134, l'host elenca a $2.525. Il cliente paga $2.525.
Due cose derivano da questo. Un host che non cambia nulla perde $275 su questa prenotazione — ogni prenotazione, da qui in avanti. E una volta che l'host riprezza, il totale del cliente rientra nell'intervallo che stava già pagando. Il costo del cliente non è mai stato ciò che è cambiato; ciò che è cambiato è chi viene quotato per la commissione e a quale prezzo è collegato.
La conseguenza pratica per un host che gestisce entrambi i canali è che il prezzo di Airbnb ora deve includere la commissione, e un prezzo diretto non lo fa. Su Houfy, l'host paga 0% di commissione per host e non c'è nessuna commissione di servizio per la piattaforma per i clienti, quindi il prezzo impostato dall'host è il prezzo che il cliente paga. Dove un annuncio è collegato tramite un'integrazione PMS basata sull'utilizzo — OwnerRez, Hostaway, Lodgify o Rentals United — i clienti pagano una commissione di connessione API del 5% al momento del pagamento, dettagliata prima del pagamento. Tutti i calcoli sono nel nostro riepilogo della commissione unica per host di Airbnb e della matematica del riprezzamento.
I costi nascosti oltre la percentuale della commissione
La commissione percentuale è il costo più visibile, ma la struttura delle commissioni di Airbnb crea costi secondari che si accumulano.
Soppressione dei prezzi. Molti host abbassano la loro tariffa notturna su Airbnb per competere con il totale che include la commissione di servizio che un cliente vede. Un host che potrebbe addebitare $200 a notte scende a $170 per sembrare competitivo dopo che Airbnb aggiunge $28+ in commissioni per i clienti. Quel sconto volontario si accumula oltre la commissione della piattaforma.
Dipendenza dalle recensioni. Il tuo ranking su Airbnb e la velocità di prenotazione dipendono interamente dal tuo punteggio di recensione e dal tasso di risposta all'interno della piattaforma. Una singola recensione ingiusta, un cambiamento di politica o una proprietà concorrente con più recensioni possono ridurre la tua visibilità senza preavviso.
Proprietà dei dati dei clienti. Airbnb non fornisce agli host gli indirizzi email o i dettagli di contatto dei clienti fino a dopo che una prenotazione è confermata, e blocca la comunicazione diretta prima del pagamento per scopi di prenotazione ripetuta. Non puoi costruire un database di clienti abituali solo dalle prenotazioni di Airbnb.
Cosa costa realmente la prenotazione diretta
L'obiezione comune alla prenotazione diretta è che richiede sforzo e spese per essere impostata. Nel 2026, quell'obiezione è più debole di quanto non sia mai stata.
Impostare un profilo di prenotazione diretta su Houfy è gratuito. Prima che il primo annuncio di un host venga pubblicato, completano una verifica dell'identità una tantum di $5,99 — addebitata una sola volta per host piuttosto che per annuncio, e annullata per gli host che si collegano tramite un gestore di canali. I piani a pagamento opzionali partono da $7,99 per annuncio al mese. Houfy addebita 0% di commissione per host e non c'è commissione di servizio per la piattaforma per i clienti; dove un annuncio è collegato tramite un'integrazione PMS basata sull'utilizzo, i clienti pagano una commissione di connessione API del 5% al momento del pagamento, dettagliata prima del pagamento.
Se scegli di costruire un sito web di prenotazione autonomo oltre al tuo annuncio su Houfy, un abbonamento base a una piattaforma come Lodgify o OwnerRez costa $30 a $60 al mese. Anche a $60 al mese ($720 all'anno), quel costo è una frazione di ciò che una singola struttura di commissioni di Airbnb costa a un host che genera $40.000 all'anno.
Il processamento dei pagamenti tramite Stripe aggiunge il 2,9% più $0,30 per transazione, che la maggior parte degli host o trasferisce al cliente o integra nella loro tariffa. Con $40.000 lordi e un processamento dei pagamenti medio, ciò equivale a circa $1.160 all'anno, rispetto a $6.200 in commissioni di Airbnb.
Confronto anno per anno a colpo d'occhio
Scenario host: $40.000 di entrate lorde nel primo anno, in crescita del 5% annualmente.
Anno 1:
Airbnb (15,5% di commissione per l'host): $33,800 mantenuti
Houfy (0% di commissione, ~$96/anno): $39,904 mantenuti
Differenza: $6,104
Anno 2:
Airbnb: $35,490 mantenuti
Houfy: $41,904 mantenuti
Differenza: $6,414
Anno 3:
Airbnb: $37,265 mantenuti
Houfy: $43,914 mantenuti
Differenza: $6,649
Anno 4:
Airbnb: $39,128 mantenuti
Houfy: $46,209 mantenuti
Differenza: $7,081
Anno 5:
Airbnb (15,5% di commissione per l'host): $41,084 mantenuti
Houfy (0% di commissione, ~$96/anno): $48,524 mantenuti
Differenza: $7,440
Differenza cumulativa di 5 anni: circa $33,688 a favore della prenotazione diretta.
Non si tratta di un errore di arrotondamento. In cinque anni su una singola proprietà modesta, la struttura delle commissioni di Airbnb costa a un host più di $33,000 — abbastanza per una ristrutturazione completa della proprietà, un anno di pagamenti del mutuo, o un acconto su un secondo affitto.
La mossa più intelligente: mantenere Airbnb per la scoperta, catturare entrate direttamente
Lasciare completamente Airbnb non è la raccomandazione qui. Per la maggior parte degli host, specialmente quelli che stanno costruendo visibilità in un nuovo mercato, Airbnb continua a fornire volume di ospiti. La strategia è utilizzare Airbnb come canale di scoperta mentre si convertono gli ospiti abituali e i contatti caldi in prenotazioni dirette.
Un ospite che ti trova su Airbnb, ha un ottimo soggiorno, e poi prenota direttamente per il suo prossimo viaggio rappresenta il 100% del margine recuperato. In tre o quattro soggiorni, un singolo ospite che prenota direttamente risparmia da $300 a $600 in commissioni di piattaforma rispetto a prenotare tramite Airbnb ogni volta.
Il manuale:
Mantieni attiva la tua inserzione su Airbnb per la scoperta di nuovi ospiti
Crea un'inserzione su Houfy con gli stessi prezzi, foto e descrizioni
Utilizza il tuo URL di Houfy in ogni comunicazione con gli ospiti che lo consente
Offri agli ospiti di ritorno un incentivo significativo per prenotare direttamente (check-in anticipato, uno sconto, un regalo di benvenuto)
I numeri lavorano a tuo favore fin dalla prima prenotazione diretta. Ogni prenotazione successiva di quell'ospite non ti costa nulla oltre ai minimi costi generali della tua presenza per le prenotazioni dirette.
Inizia a catturare il reddito che ti spetta. Elenca la tua proprietà su Houfy gratuitamente su houfy.com, e tieni il 100% di ciò che guadagni.
Domande Frequenti
Quale percentuale addebita Airbnb agli host nel 2026?
Airbnb addebita agli host una commissione del 15,5% secondo il modello solo host, che ora è il predefinito per host professionisti e utenti di software di gestione immobiliare. Questa commissione si applica all'importo totale della prenotazione, inclusa la tua tariffa notturna e qualsiasi costo di pulizia che addebiti. Sotto il modello di commissione divisa, gli host pagano circa il 3% e gli ospiti pagano il 14-16%.
Airbnb addebita una commissione sulle spese di pulizia?
Sì. Sotto il modello solo host, la commissione del 15,5% di Airbnb è calcolata sull'importo totale della prenotazione — tariffa notturna più costo di pulizia combinati. Se un ospite prenota un soggiorno di $2.000 con una spesa di pulizia di $200, Airbnb addebita la sua commissione su $2.200, non solo su $2.000. La spesa di pulizia che imposti per coprire i tuoi costi effettivi attiva comunque una commissione della piattaforma.
Quanto addebita Airbnb agli ospiti?
Airbnb addebita agli ospiti una commissione di servizio del 14-16% sull'importo parziale della prenotazione. Su una prenotazione di $2.200 (notturna + pulizia), un ospite potrebbe pagare un ulteriore $280-$352 in commissioni di servizio. Questo è separato dalla commissione dell'host — il che significa che Airbnb raccoglie commissioni da entrambe le parti della stessa transazione.
Qual è la commissione totale di Airbnb su una prenotazione di $2.000?
Su una prenotazione di $2.200 (tariffa notturna più costo di pulizia): l'ospite paga circa $2.480 in totale (dopo una commissione di servizio per l'ospite di ~$280). L'host riceve circa $1.859 (dopo la commissione del 15,5% per l'host). Airbnb estrae $621 da una singola prenotazione — circa il 25% del valore della transazione.
Quanto costa Houfy per gli host?
Elencare su Houfy è gratuito. C'è una commissione di verifica per host di $5,99 una tantum. I piani a pagamento opzionali partono da $7,99 per inserzione al mese (Lite) o $11,99 per inserzione al mese (Premium). Non ci sono commissioni di prenotazione e nessuna commissione per transazione. L'elaborazione dei pagamenti tramite Stripe costa il 2,9% + $0,30 per transazione.
Posso elencare sia su Airbnb che su Houfy contemporaneamente?
Sì, e la maggior parte degli host esperti fa esattamente così. La strategia è mantenere attiva la tua inserzione su Airbnb per la scoperta di nuovi ospiti mentre dirigi gli ospiti di ritorno e le richieste dirette alla tua inserzione su Houfy. La tua prima prenotazione diretta da un ospite abituale ti fa risparmiare l'intera commissione di Airbnb su quella transazione — tipicamente $300-$600 per soggiorno.
Quanto può risparmiare un host passando a prenotazioni dirette?
Un host che genera $40.000 all'anno in ricavi lordi risparmia circa $6.100 nel Primo Anno passando a prenotazioni dirette su Houfy. Nel corso di tre anni, assumendo una crescita annuale del 5%, il risparmio cumulativo è di circa $19.200. Per gli host che generano $80.000 all'anno, quei numeri raddoppiano.
Houfy è sicuro per gli ospiti?
Ogni host su Houfy passa attraverso un processo di verifica prima che la sua inserzione venga pubblicata. Gli ospiti possono visualizzare i profili degli host verificati, comunicare direttamente con gli host prima della prenotazione e sono coperti da houfyProtect. La prenotazione diretta consente anche agli ospiti e agli host di comunicare apertamente — a differenza delle OTA che limitano i contatti fino a dopo che una prenotazione è confermata.
Ultimo aggiornamento: 15 settembre 2026
