Razumijevanje propisa o kratkoročnom najmu po državama sada je jedan od najvažnijih zadataka s kojima se suočava svaki STR domaćin prije nego što izlista nekretninu. Godine 2026. regulativno okruženje u SAD-u značajno se promijenilo: tri države su donijele nove zakone o preuzimanju koji su prijateljski nastrojeni prema domaćinima, dvije su doživjele neuspjeh zakona o preuzimanju, a New York City je prešao 72 milijuna dolara u kaznama za STR. Ovaj vodič pokriva ključne regulative u svakom glavnom tržištu za odmor u SAD-u, organizirane prema regulativnom stavu kako biste brzo procijenili gdje se nalazite.
Važno: Propisi se često mijenjaju i variraju unutar država po gradovima i okruzima. Uvijek provjerite trenutne zahtjeve s vašom lokalnom vladom prije nego što izlistate.
Ključne informacije
Nema saveznog zakona koji regulira kratkoročne najmove. Regulacija se odvija na razini država, okruga i gradova istovremeno, a ponekad i u izravnom sukobu.
Texas, Arizona, Idaho (novi 2026) i Indiana (novi 2026) imaju aktivne zakone o preuzimanju STR-a koji ograničavaju ili sprječavaju lokalne zabrane i limite licenci.
New York City je izrekao više od 72 milijuna dolara kazni za STR prema Lokalnom zakonu 18. Kratkoročni najmovi cijelih jedinica ispod 30 dana su učinkovito zabranjeni u većini zgrada u NYC-u.
Havaji su najrestriktivnija država za STR. Većina otoka dopušta kratkoročne najmove samo u područjima s turističkim zonama.
Kalifornijski zakon o preuzimanju iz 2026. nije prošao, ostavljajući fragmentirano okruženje, grad po grad, s sve strožim pravilima u većini glavnih tržišta.
Pravila HOA i stambenih zajednica mogu zabraniti STR-ove čak i kada ih lokalni zakon dopušta. Uvijek pregledajte svoje CC&R prije nego što izlistate.
Na Houfy, domaćini prikupljaju i uplaćuju lokalne i državne poreze izravno. Ovo je promjena odgovornosti, a ne nedostatak.
Kako funkcionira regulacija STR-a u SAD-u: Tri razine
Ne postoji jedinstveni nacionalni zakon koji regulira kratkoročne najmove u Sjedinjenim Državama. Propisi se postavljaju na razini država, okruga i gradova, ponekad sve tri istovremeno, a ponekad u izravnom sukobu jedni s drugima.
Godine 2026. taj mozaik postao je složeniji. Tri države su donijele nove zakone o preuzimanju koji su prijateljski nastrojeni prema domaćinima. Dva su propala. Veliki gradovi poput New Yorka izrekli su 72 milijuna dolara kazni za STR. Havaji su omogućili gotovo potpune lokalne zabrane. Regulativna podjela između tržišta prijateljskih i neprijateljskih prema domaćinima nikada nije bila oštrija.
Prije razlaganja po državama, korisno je razumjeti strukturu.
Savezno: Nema saveznog zakona koji posebno regulira kratkoročne najmove. Savezni porezni zakon (izvještavanje, odbici za najam nekretnina) i Zakon o pravednom stanovanju se primjenjuju, ali ne postoji savezni zahtjev za licenciranje ili registraciju.
Državno: Države postavljaju okvir, uključujući hoće li preuzeti lokalnu regulaciju, hoće li zahtijevati licenciranje na razini države i hoće li obvezati prikupljanje poreza na platformama. Države s zakonima o preuzimanju ograničavaju što gradovi i okruzi mogu učiniti. Države bez njih ostavljaju punu vlast lokalnim vladama.
Lokalno: Gradovi i okruzi postavljaju praktična pravila s kojima se domaćini suočavaju: dozvole, registracija, ograničenja kapaciteta, ograničenja buke, zahtjevi za primarnu rezidenciju i ograničenja broja licenciranih STR-ova po susjedstvu.
Pravila HOA / stambenih zajednica: Četvrta razina za mnoge domaćine. Pravila HOA i stambenih zajednica mogu potpuno zabraniti STR-ove čak i kada ih lokalni zakon dopušta. Vaš ugovor s HOA-om ima prednost pred dopuštajućim pravilima vaše općine.
Države s zakonima o preuzimanju prijateljskim prema domaćinima
Ove države su donijele zakone koji ograničavaju koliko agresivno lokalne vlasti mogu ograničiti ili zabraniti kratkoročne najmove.
Texas
Texas ima jedno od najzaštitnijih okruženja za STR u SAD-u. Državni zakon zabranjuje gradovima da potpuno zabranjuju odmore koji su zakonito poslovali prije nego što je donesena bilo kakva zabrana. Austin, Houston, Dallas i San Antonio imaju različite zahtjeve za registraciju, ali nitko ne može provoditi opće zabrane na postojećim STR operaterima.
Ključni zahtjevi:
Nema zahtjeva za licencu na razini države, ali lokalna registracija je obavezna u većini glavnih gradova
Državni porez na hotelske kapacitete (6%) primjenjuje se na sve STR-ove; većina gradova dodaje lokalni hotelski porez (obično 7–9%)
Dallas: Registracija obavezna; nema pravila o primarnoj rezidenciji
Austin: Registracija obavezna; neka ograničenja u određenim zonama
Houston: Registracija obavezna; općenito prijateljski nastrojen prema STR-ovima
San Antonio: Potrebna dozvola; ograničenja u nekim povijesnim četvrtima
Status 2026: Prijateljski nastrojeno prema domaćinima. Okvir državne preempcije ostaje netaknut.
Arizona
Arizona's preemption law (usvojen 2016., ojačan od tada) zabranjuje lokalnim vlastima da zabranjuju ili materijalno ograničavaju STR-ove prema vrsti imovine ili lokaciji. Gradovi mogu regulirati buku, sigurnost i parkiranje, ali ne mogu potpuno zabraniti odmorišne najmove.
Ključni zahtjevi:
Državna registracija putem Arizonskog odjela za prihode obavezna
Državni porez na transakcije (TPT) se primjenjuje; lokalni porez varira prema općini
Scottsdale, Sedona i Flagstaff imaju zahtjeve za registraciju i sigurnost
Phoenix: Registracija obavezna; nema ograničenja na STR licence
Status 2026: Prijateljski nastrojeno prema domaćinima. Među najpermisivnijim velikim državama za STR operatore.
Idaho (NOVO 2026)
Idaho je 2026. godine donio opsežnu legislativu o preempciji STR-ova. Zakon o kućnim računima 583 jedan je od najopsežnijih zakona o zaštiti domaćina u zemlji. Zabranjuje gradovima i okruzima da ograničavaju STR licence, zabranjuju STR-ove po zoni ili zahtijevaju vlasničku okupaciju. (Rent Responsibly, travanj 2026)
Ključni zahtjevi:
Nema državne STR licence potrebne nakon HB 583
Lokalna poslovna licenca i prikupljanje poreza na prodaju još uvijek su obavezni
Porez na prodaju u Idahu (6%) primjenjuje se na kratkoročne najmove
Status 2026: Novi prijateljski nastrojeno prema domaćinima. Operatori koji su se suočavali s lokalnim ograničenjima sada imaju zaštitu na državnoj razini.
Indiana (NOVO 2026)
Indijanska zakonodavna vlast usvojila je zabranu ograničenja najma 91-3 2026. godine, izričito zabranjujući lokalnim vlastima da ograničavaju broj izdanih STR licenci u bilo kojoj jurisdikciji. (AirROI, ožujak 2026)
Ključni zahtjevi:
Lokална registracija i poslovno licenciranje još uvijek su potrebni u većini općina
Porez na gostionice u Indiani primjenjuje se na STR-ove (varira po okrugu, obično 5–8%)
Indianapolis: Registracija je potrebna; nema ograničenja
Status 2026: Novi prijateljski prema domaćinima. Ukidanje ograničenja uklanja jedan od najznačajnijih lokalnih alata za restrikciju.
Tennessee
Tennessee nema državnu preemptivnu regulativu za STR-ove, ali lokalne regulative su općenito dopuštajuće izvan Nashvillea. Državna legislativa povremeno razmatra preemptivnu regulativu, ali je do 2026. nije usvojila.
Ključni zahtjevi:
Državni porez na promet (7%) plus lokalni porez na boravak primjenjuje se
Nashville: Vrlo restriktivno. Nekretnine u vlasništvu vlasnika samo u stambenim zonama; STR-ovi koji nisu u vlasništvu vlasnika su ograničeni i strogo regulirani; dozvole za ograničeno razdoblje izdaju se putem lutrije
Memphis, Knoxville, Chattanooga: Općenito dopuštajuće s zahtjevima za registraciju
Planinski tržišta (Gatlinburg, Pigeon Forge): Prijateljski prema STR-ovima; registracija i inspekcije sigurnosti su potrebne
Status 2026: Miješano. Prijateljski prema domaćinima izvan Nashvillea; Nashville ostaje jedno od najrestriktivnijih velikih STR tržišta u SAD-u.
Florida
Florida ima najviše STR inventara od svih američkih država i najkompleksnije regulativno okruženje. Zakon o preemptivnoj regulativi na državnoj razini je raspravljen, ali nije u potpunosti usvojen. Florida djeluje pod državnim zahtjevom za licenciranje putem Odjela za poslovanje i profesionalnu regulaciju (DBPR), složenim s vrlo varijabilnim lokalnim pravilima.
Ključni zahtjevi:
DBPR licenca za iznajmljivanje odmora potrebna je za bilo koji najam kraći od 30 dana (ili više od 3 puta godišnje)
Državni porez na promet (6%) i lokalni opcijski porez primjenjuju se; prikupljaju ih platforme ili domaćini ovisno o tržištu
Miami-Dade: Opsežni lokalni zahtjevi; neke općine zabranjuju STR-ove u stambenim zonama
Miami Beach: Vrlo restriktivno; samo STR-ovi na specifičnim zoniranim nekretninama su dopušteni
Orlando / Kissimmee / Okrug Osceola: Prijateljski prema STR-ovima; glavni koridor za ulaganje u kratkoročne najmove
Key West: Vrlo restriktivno; postavljene su kape gustoće STR-ova
Status 2026: Komplicirano. Florida je vrhunska destinacija, ali usklađenost zahtijeva navigaciju kroz državna I lokalna pravila. DBPR licenca je nepregovariva.
Države s vrlo restriktivnim okruženjima
New York
Lokalan zakon 18 grada New Yorka (na snazi od 2023., strogo proveden do 2026.) učinkovito zabranjuje tradicionalne kratkoročne najmove u većini stanova u NYC-u. Zakon zahtijeva da domaćini budu prisutni tijekom bilo kojeg boravka kraćeg od 30 dana i ograničava rezervaciju na maksimalno dvoje gostiju. NYC je izrekao kazne u iznosu od preko 72 milijuna dolara za STR prekršaje. (AirROI, 2026)
Ključna pravila NYC-a:
Registracija potrebna putem Ureda gradonačelnika za posebne inspekcije
Domaćin mora biti prisutan tijekom boravaka kraćih od 30 dana
Maksimalno 2 gosta po rezervaciji
Kompletni STR-ovi za manje od 30 dana: učinkovito zabranjeni u većini zgrada
Kazne do 5.000 dolara po prekršaju za neregistrirane oglase; do 7.500 dolara za ponovljene prekršaje
Izvan NYC-a: Nema državnog okvira. Pravila se drastično razlikuju po gradovima i okruzima. Rochester, Buffalo i Albany imaju svoje vlastite zahtjeve za registraciju. Adirondacks, Hudson Valley i Hamptons uglavnom su regulirani od strane lokalnih općina s različitim pravilima.
Status 2026: Visoko restriktivno u NYC-u. Ostatak države: lokalna kontrola.
Kalifornija
Kalifornija nema državnu preemptivnu regulativu za STR. Zakon o preemptivnoj regulativi iz 2026. nije napredovao. Gradovi kontroliraju svoje vlastite propise, što rezultira jednim od najfragmentiranijih STR okruženja u zemlji.
Glavna pravila tržišta:
Los Angeles: Registracija potrebna; primarno prebivalište obavezno (nema STR-ova za investitore); ograničenje od 120 noći/godina za boravke bez domaćina
San Francisco: Registracija potrebna; primarno prebivalište obavezno; ograničenje na godišnje noći
San Diego: Registracija potrebna; nema zahtjeva za primarnim prebivalištem; relativno permissivnije
Monterey / Carmel: Visoko restriktivno; ograničenja na licence u stambenim zonama
Područje Lake Tahoe (Južni Lake Tahoe): Nedavno usvojena ograničenja za STR
Sacramento: Zahtjev za primarnim prebivalištem
Status 2026: Fragmentirano i sve restriktivnije. Neka kalifornijska tržišta (San Diego, Palm Springs, dijelovi Središnje obale) ostaju održiva; druga (San Francisco, Carmel, neka naselja LA-a) su učinkovito isključila investitore STR-ova.
Havaji
Havaji su najrestriktivnija država za odmore u SAD-u. Država je donijela zakonodavstvo (SB 2919) koje omogućava lokalnim vlastima da reguliraju ili zabranjuju kratkoročne najmove kako bi zaštitili dugoročno stanovanje. Svaka županija je djelovala agresivno. (Honolulu DPP)
Županija po županiji:
Oahu (Honolulu): STR-ovi dopušteni samo u područjima s turističkim zonama; stambena područja zahtijevaju minimalni boravak od 30 dana; Certifikati o neusklađenoj upotrebi (NUC) izdani naslijeđenim operaterima jedini su put do stambenih STR-ova na Oahu
Maui: Visoko restriktivno izvan označenih turističkih područja; moratorij na nove STR dozvole u stambenim zonama
Kauai: Slično Maui; stambeni STR-ovi izvan turističkih zona uglavnom zabranjeni
Veliki otok (Havajski okrug): Opušteniji od drugih otoka; lokalna registracija potrebna
2026. status: Među najrestriktivnijim STR tržištima u SAD-u. Operatori izvan turističkih zona na većini otoka suočavaju se s gotovo zabranom.
Države s mješovitim ili evoluirajućim okruženjima
Colorado
Colorado je raspravljao, ali nije usvojio zakon o preuzimanju vlasti na državnoj razini 2026. godine. Lokalne vlasti zadržavaju punu regulativnu vlast.
Ključna tržišta:
Denver: Registracija potrebna; primarno prebivalište potrebno za cijele kuće STR; ograničenja se primjenjuju u nekim zonama
Breckenridge, Vail, Aspen: Značajna ograničenja; ograničenja na STR-ove koji nisu u vlasništvu vlasnika
Colorado Springs, Fort Collins: Lokalna registracija; opušteniji od skijaških tržišta
Frisco, Dillon, Silverthorne: Kontinuirane rasprave o ograničenjima
2026. status: Mješovito. Planinska tržišta postaju sve restriktivnija; urbana i prigradska Colorado su opuštenija.
Georgia
Nema zakona o STR-u na državnoj razini. Potpuna lokalna kontrola.
Ključna tržišta:
Atlanta (grad): Registracija potrebna; ovisno o zoni
DeKalb County: Godišnja STR licenca potrebna prije nego što se objavi na bilo kojoj platformi; obnova svake godine
Savannah: Registracija potrebna; ograničenja u povijesnoj četvrti
Tybee Island: Registracija potrebna; tržište prijateljsko prema STR-ovima
2026. status: Nema državnog okvira; lokalna usklađenost potrebna.
Nevada
Nema zakona o STR-u na državnoj razini. Gradovi i okruzi reguliraju neovisno.
Ključna tržišta:
Las Vegas / Clark County: Poslovna licenca potrebna; primjenjuju se okružne regulative; relativno opušteno
Reno / Washoe County: Registracija potrebna; regulative strože od onih u Clark County
Sjeverni Lake Tahoe (nevada strana): Registracija i inspekcija potrebne; raspravljaju se ograničenja
2026 status: Općenito prijateljski prema domaćinima na tržištu Las Vegasa; varijabilnije u drugim tržištima Nevade.
North Carolina
Nema državne preempcije. Lokalna kontrola s općenito permisivnim stavovima na tržištima slobodnog vremena.
Ključna tržišta:
Outer Banks (Okružje Dare, Okružje Currituck): Prijateljski prema STR; registracija potrebna
Asheville: Registracija potrebna; rasprave o primarnoj rezidenciji su u tijeku
Charlotte: Registracija potrebna; općenito permisivno
Wilmington, Carolina Beach: Registracija potrebna; obalna tržišta relativno prijateljska prema STR
2026 status: Jedna od prijateljskijih država prema domaćinima bez preempcije. Tržišta slobodnog vremena ostaju održiva.
Washington
Washingtonov zakon o preempciji iz 2026. nije prošao. Lokalna kontrola se nastavlja.
Ključna tržišta:
Seattle: Registracija potrebna; zahtjev za primarnu rezidenciju za cijele domove STR; učinkovito ograničava investitore STR u stambenim zonama
Bellingham, Spokane, Tacoma: Lokalna registracija; permisivniji od Seattlea
Leavenworth, Winthrop (planinska tržišta): Općenito prijateljski prema STR uz registraciju
2026 status: Seattle je restriktivan; ostatak države varira široko.
Popis univerzalne usklađenosti
Bez obzira na vašu državu ili grad, svaki operater STR-a trebao bi potvrditi sljedeće prije nego što objavi.
Licenciranje i registracija:
Licenca ili registracija na razini države (potrebna u Floridi, Arizoni i drugima)
Lokalna poslovna licenca ili dozvola za STR
Pismeno odobrenje HOA ili udruge stanara (ako je primjenjivo)
Porezna naplata:
Državni porez na promet ili porez na boravište registriran
Registrirana lokalna taksa za smještaj ili hotel
Potvrđena naplata poreza na platformi (Airbnb i VRBO naplaćuju u većini jurisdikcija; za izravne rezervacije putem Houfy's marketplace, domaćini su odgovorni za prikupljanje i uplatu primjenjivih poreza)
Zahtjevi za sigurnost:
Detektori dima i detektori ugljikovog monoksida u svim spavaćim područjima
Pristupačan i pregledan aparat za gašenje požara
Usaglašenost s pravilima sigurnosti bazena / jacuzzija (ako je primjenjivo)
Objavljena maksimalna popunjenost
Usaglašenost s operativnim pravilima:
Objavljena pravila o buci za goste
Komunicirana pravila parkiranja
Svaka inspekcija sigurnosti koju zahtijeva grad završena
Izravna rezervacija i usklađenost s porezima
Jedno često pitanje kada se prelazi na izravnu rezervaciju: tko prikuplja poreze?
Na Airbnb-u i VRBO-u, platforme prikupljaju i uplaćuju poreze na boravak u većini glavnih tržišta. Na Houfy, domaćini prikupljaju i uplaćuju poreze izravno.
To nije nedostatak. To je promjena odgovornosti. Prikupljate porez kao dio uplate za rezervaciju, uplaćujete ga relevantnoj vlasti prema rasporedu koji zahtijevaju i čuvate evidenciju. Većina domaćina koji posluju putem alata za obračun plaća ili računovodstvo smatra to jednostavnim.
Ako koristite PMS povezan s Houfy (OwnerRez, Hostaway, Hostfully i drugi), ove platforme uključuju module za izračun i izvještavanje o porezima koji automatiziraju većinu posla usklađenosti.
Niste sigurni u stopu u vašoj jurisdikciji? Avalara's besplatni alat za pretraživanje stope poreza na smještaj omogućuje vam da pronađete svoju kombiniranu državnu i lokalnu stopu poreza na boravak prema adresi.
Često postavljana pitanja
Treba li mi dozvola za iznajmljivanje mog doma na Airbnb-u?
To potpuno ovisi o vašoj državi i gradu. Florida zahtijeva državnu licencu putem DBPR-a za bilo koji najam kraći od 30 dana. Arizona zahtijeva registraciju za državni porez. Grad New York zahtijeva registraciju putem Ureda gradonačelnika za posebne provedbe. Mnoge države nemaju zahtjev za državnom licencom, ali zahtijevaju lokalne poslovne dozvole. Uvijek provjerite zahtjeve vašeg grada i okruga prije nego što objavite.
Koje države imaju zakone o preuzimanju kratkoročnog najma?
Od sredine 2026. godine, države s aktivnim zakonima o preuzimanju STR uključuju Teksas, Arizonu, Idahoa (novi 2026), Indianu (novi 2026) i nekoliko drugih. Države u kojima su zakoni o preuzimanju propali 2026. uključuju Colorado i Washington. Tennessee, Florida i većina drugih država ostavljaju regulaciju prvenstveno lokalnim vlastima.
Može li HOA zabraniti kratkoročne najmove čak i ako ih grad dopušta?
Da. Pravila HOA i stambenih zajednica su privatni ugovori i mogu zabraniti kratkoročne najmove bez obzira na to što lokalni zakon dopušta. Prije nego što objavite bilo koju nekretninu u zajednici HOA, pažljivo pregledajte svoje CC&R (Ugovori, Uvjeti i Ograničenja). Kršenja mogu rezultirati novčanim kaznama, pravnim postupcima ili prisilnim uklanjanjem vaše objave.
Koje poreze dugujem na prihod od kratkoročnog najma?
Obično: državni porez na promet ili porez na boravište po svakoj rezervaciji, plus lokalni porez na smještaj. Obje stope variraju ovisno o jurisdikciji. Prihod od STR-a također se mora prijaviti za savezne i državne poreze na dohodak. Posavjetujte se s CPA-om koji je upoznat s oporezivanjem kratkoročnog najma za vašu specifičnu situaciju. Na platformama za izravno rezerviranje poput Houfy, vi ste odgovorni za prikupljanje i uplatu tih poreza izravno. Koristite Avalara's lodging tax lookup tool kako biste pronašli kombiniranu stopu za vašu specifičnu adresu.
Što se događa ako oglašavam bez potrebne dozvole?
Kazne variraju ovisno o jurisdikciji. New York City izrekao je kazne do 5.000 USD po prekršaju i do 7.500 USD za ponovljene prekršaje. Mnogi gradovi zahtijevaju uklanjanje oglasa unutar 24–48 sati od obavijesti o usklađenosti. Neke jurisdikcije dijele podatke o oglasima s platformama, što pokreće automatsko uklanjanje oglasa. Rad bez potrebne dozvole također poništava većinu STR-specifičnih osiguravajućih polica.
Da li Houfy prikuplja i uplaćuje poreze u ime domaćina?
Houfy ne prikuplja niti uplaćuje poreze na boravište u ime domaćina. Domaćini koji koriste Houfy za izravne rezervacije odgovorni su za prikupljanje primjenjivih lokalnih i državnih poreza od gostiju i njihovu uplatu relevantnim vlastima na vrijeme. To se razlikuje od Airbnb-a i VRBO-a, koji prikupljaju i uplaćuju poreze u mnogim (iako ne u svim) jurisdikcijama. Većina PMS tools connected to Houfy uključuje module za poreze kako bi se ovo automatiziralo.
Houfy je platforma za izravno rezerviranje bez naknada za domaćine vikendica. Ne dodajemo platforme poreze ili naknade na vaše regulatorne obveze. Ono što naplatite je ono što gosti plaćaju, a vaša usklađenost s porezima je jednostavna i potpuno pod vašom kontrolom. Dodajte svoj oglas ovdje.
Izvori citata
Rent Responsibly. "Idaho House Bill 583: STR Preemption Legislation Signed into Law." Travanj 2026. rentresponsibly.org
AirROI. "Indiana Legislature Passes STR License Cap Ban 91-3." Ožujak 2026. airroi.com
AirROI. "Kazne za STR u New York Cityju premašuju 72 milijuna USD prema lokalnom zakonu 18." 2026. airroi.com
Honolulu Department of Planning and Permitting (DPP). "Regulacije kratkoročnog najma — Oahu." honolulu.gov/dpp
Florida Department of Business and Professional Regulation (DBPR). "Zahtjevi za licencu za najam vikendica." myfloridalicense.com
Arizona Department of Revenue. "Porez na privilegiju transakcije za kratkoročne najmove." azdor.gov
Avalara MyLodgeTax. "Lookup porezne stope za smještaj prema adresi."
