Comprendre les réglementations sur les locations à court terme par État est désormais l'une des tâches les plus critiques auxquelles tout hôte de STR est confronté avant de lister une propriété. En 2026, le paysage réglementaire américain a considérablement évolué : trois États ont adopté de nouvelles lois de préemption favorables aux hôtes, deux ont vu leurs projets de loi de préemption échouer, et New York a dépassé 72 millions de dollars en amendes pour STR. Ce guide couvre l'environnement réglementaire clé dans chaque marché de location de vacances majeur aux États-Unis, organisé par position réglementaire afin que vous puissiez rapidement évaluer votre situation.
Important : Les réglementations changent fréquemment et varient au sein des États par ville et comté. Vérifiez toujours les exigences actuelles auprès de votre gouvernement local avant de lister.
Points clés
Aucune loi fédérale ne régit les locations à court terme. La réglementation se fait au niveau de l'État, du comté et de la ville simultanément, et parfois en conflit direct.
Le Texas, l'Arizona, l'Idaho (nouveau en 2026) et l'Indiana (nouveau en 2026) ont des lois de préemption STR actives qui limitent ou empêchent les interdictions locales et les plafonds de licences.
New York a infligé plus de 72 millions de dollars d'amendes pour STR en vertu de la Loi locale 18. Les locations à court terme de l'ensemble de l'unité de moins de 30 jours sont effectivement interdites dans la plupart des bâtiments de NYC.
Hawaï est l'État le plus restrictif en matière de STR. La plupart des îles n'autorisent les locations à court terme que dans des zones réservées aux stations balnéaires.
Le projet de loi de préemption de la Californie de 2026 a échoué, laissant un environnement fragmenté, ville par ville, avec des règles de plus en plus strictes dans la plupart des grands marchés.
Les règles des associations de propriétaires (HOA) et des condominiums peuvent interdire les STR même lorsque la loi locale les autorise. Passez toujours en revue vos CC&R avant de lister.
Sur Houfy, les hôtes collectent et remettent les taxes locales et d'État directement. C'est un changement de responsabilité, pas un inconvénient.
Comment fonctionne la réglementation des STR aux États-Unis : trois niveaux
Il n'existe pas de loi nationale unique régissant les locations à court terme aux États-Unis. Les réglementations sont établies au niveau de l'État, du comté et de la ville, parfois les trois simultanément, et parfois en conflit direct les unes avec les autres.
En 2026, ce patchwork est devenu plus compliqué. Trois États ont adopté de nouvelles lois de préemption favorables aux hôtes. Deux ont échoué. Des grandes villes comme New York ont infligé 72 millions de dollars d'amendes pour STR. Hawaï a permis des interdictions locales presque complètes. La division réglementaire entre les marchés favorables aux hôtes et hostiles aux hôtes n'a jamais été aussi marquée.
Avant la répartition État par État, il est utile de comprendre la structure.
Fédéral : Aucune loi fédérale ne régit spécifiquement les locations à court terme. La loi fiscale fédérale (déclarations, déductions pour les propriétés locatives) et la Loi sur l'équité en matière de logement s'appliquent, mais il n'y a pas d'exigence fédérale de licence ou d'enregistrement.
État : Les États établissent le cadre, y compris s'ils doivent préempter la réglementation locale, s'ils doivent exiger une licence à l'échelle de l'État, et s'ils doivent mandater la collecte de taxes par les plateformes. Les États avec des lois de préemption limitent ce que les villes et les comtés peuvent faire. Les États sans elles laissent l'autorité complète aux gouvernements locaux.
Local : Les villes et les comtés établissent les règles pratiques auxquelles les hôtes sont confrontés : permis, enregistrement, limites d'occupation, restrictions de bruit, exigences de résidence principale, et plafonds sur le nombre de STR licenciés par quartier.
Règles des HOA / Condos : Un quatrième niveau pour de nombreux hôtes. Les règles des associations de propriétaires (HOA) et des condominiums peuvent interdire complètement les STR même lorsque la loi locale les autorise. Votre accord HOA prend le pas sur les règles permissives de votre municipalité.
États avec des lois de préemption favorables aux hôtes
Ces États ont adopté des lois qui limitent la manière dont les gouvernements locaux peuvent restreindre ou interdire les locations à court terme.
Texas
Le Texas a l'un des environnements STR les plus protecteurs des États-Unis. La loi de l'État interdit aux villes d'interdire complètement les locations de vacances qui fonctionnaient légalement avant qu'une interdiction ne soit adoptée. Austin, Houston, Dallas et San Antonio ont des exigences d'enregistrement variées, mais aucune ne peut appliquer des interdictions générales sur les opérateurs STR existants.
Exigences clés :
Aucune licence à l'échelle de l'État requise, mais l'enregistrement local est obligatoire dans la plupart des grandes villes
La taxe d'occupation hôtelière de l'État (6%) s'applique à tous les STR ; la plupart des villes ajoutent une taxe hôtelière locale (généralement 7 à 9 %)
Dallas : Enregistrement requis ; pas de règle de résidence principale
Austin : Enregistrement requis ; certaines restrictions dans certaines zones
Houston : Enregistrement requis ; généralement favorable aux STR
San Antonio : Permis requis ; restrictions dans certains quartiers historiques
Statut 2026 : Favorable aux hôtes. Le cadre de préemption de l'État reste intact.
Arizona
La loi de préemption de l'Arizona (adoptée en 2016, renforcée depuis) interdit aux gouvernements locaux d'interdire ou de restreindre matériellement les STR par type de propriété ou emplacement. Les villes peuvent réglementer le bruit, la sécurité et le stationnement, mais ne peuvent pas interdire complètement les locations de vacances.
Exigences clés :
Enregistrement à l'échelle de l'État par le biais du Département des revenus de l'Arizona requis
La taxe d'avantage de transaction de l'État (TPT) s'applique ; la taxe locale varie selon la municipalité
Scottsdale, Sedona et Flagstaff ont toutes des exigences d'enregistrement et de sécurité
Phoenix : Enregistrement requis ; pas de plafond sur les licences STR
Statut 2026 : Favorable aux hôtes. Parmi les États les plus permissifs pour les opérateurs de STR.
Idaho (NOUVEAU 2026)
L'Idaho a adopté une législation de préemption STR complète en 2026. Le projet de loi 583 est l'une des lois de protection des hôtes les plus complètes du pays. Il interdit aux villes et aux comtés de plafonner les licences STR, d'interdire les STR par zone ou d'exiger une occupation par le propriétaire. (Rent Responsibly, avril 2026)
Exigences clés :
Aucune licence STR à l'échelle de l'État requise après le projet de loi 583
Licence commerciale locale et collecte de la taxe de vente toujours requises
La taxe de vente de l'Idaho (6%) s'applique aux locations à court terme
Statut 2026 : Nouvellement favorable aux hôtes. Les opérateurs qui faisaient face à des restrictions locales ont désormais une protection au niveau de l'État.
Indiana (NOUVEAU 2026)
La législature de l'Indiana a adopté une interdiction de plafonnement des locations 91-3 en 2026, interdisant explicitement aux gouvernements locaux de plafonner le nombre de licences STR délivrées dans une juridiction. (AirROI, mars 2026)
Exigences clés :
L'enregistrement local et la licence commerciale sont toujours requis par la plupart des municipalités
La taxe des hôtes de l'Indiana s'applique aux STR (varie selon le comté, généralement 5–8 %)
Indianapolis : Enregistrement requis ; pas de plafond
Statut 2026 : Nouveau, favorable aux hôtes. L'interdiction de plafond supprime l'un des outils de restriction locale les plus significatifs.
Tennessee
Le Tennessee n'a pas de préemption des STR à l'échelle de l'État, mais les réglementations locales sont généralement permissives en dehors de Nashville. La législature de l'État a périodiquement envisagé la préemption mais ne l'a pas adoptée à partir de 2026.
Exigences clés :
La taxe de vente de l'État (7 %) plus la taxe d'occupation locale s'appliquent
Nashville : Très restrictif. Propriétés occupées par le propriétaire uniquement dans les zones résidentielles ; les STR non occupés par le propriétaire sont plafonnés et fortement réglementés ; permis à court terme délivrés par tirage au sort
Memphis, Knoxville, Chattanooga : Généralement plus permissifs avec des exigences d'enregistrement
Marchés de montagne (Gatlinburg, Pigeon Forge) : Favorables aux STR ; enregistrement et inspections de sécurité requis
Statut 2026 : Mixte. Favorable aux hôtes en dehors de Nashville ; Nashville reste l'un des marchés de STR majeurs les plus restreints aux États-Unis.
Floride
La Floride a le plus d'inventaire de STR de tous les États-Unis et l'environnement réglementaire le plus complexe. Une loi de préemption de l'État a été débattue mais pas entièrement adoptée. La Floride fonctionne sous une exigence de licence à l'échelle de l'État par le biais du Département des affaires et de la réglementation professionnelle (DBPR), superposée à des règles locales très variables.
Exigences clés :
Licence de location de vacances DBPR requise pour toute location de moins de 30 jours (ou plus de 3 fois par an)
La taxe de vente de l'État (6 %) et la taxe d'option locale s'appliquent ; collectées par les plateformes ou les hôtes selon le marché
Miami-Dade : Exigences locales étendues ; certaines municipalités interdisent les STR dans les zones résidentielles
Miami Beach : Très restrictif ; seuls les STR sur des propriétés spécifiquement zonées sont autorisés
Orlando / Kissimmee / Comté d'Osceola : Favorable aux STR ; corridor majeur d'investissement en location à court terme
Key West : Très restrictif ; des plafonds de densité de STR en place
Statut 2026 : Complexe. La Floride est une destination de choix mais la conformité nécessite de naviguer entre les règles de l'État ET locales. La licence DBPR est non négociable.
États avec des environnements très restrictifs
New York
La loi locale 18 de New York (en vigueur en 2023, appliquée de manière stricte jusqu'en 2026) interdit effectivement les locations à court terme traditionnelles dans la plupart des appartements de NYC. La loi exige que les hôtes soient présents pendant tout séjour de moins de 30 jours et limite la réservation à deux invités maximum. NYC a infligé plus de 72 millions de dollars d'amendes pour les locations à court terme. (AirROI, 2026)
Règles clés de NYC :
Enregistrement requis auprès du Bureau du Maire pour l'application spéciale
L'hôte doit être présent pendant les séjours de moins de 30 jours
Maximum de 2 invités par réservation
Les locations à court terme de l'ensemble de l'unité pour moins de 30 jours : effectivement interdites dans la plupart des bâtiments
Amendes allant jusqu'à 5 000 $ par violation pour les annonces non enregistrées ; jusqu'à 7 500 $ pour les violations répétées
En dehors de NYC : Pas de cadre à l'échelle de l'État. Les règles varient considérablement selon la ville et le comté. Rochester, Buffalo et Albany ont leurs propres exigences d'enregistrement. Les Adirondacks, la vallée de l'Hudson et les Hamptons sont largement régis par des municipalités locales avec des règles variées.
Statut 2026 : Très restrictif à NYC. Reste de l'État : contrôle local.
Californie
La Californie n'a pas de préemption des locations à court terme à l'échelle de l'État. Un projet de loi de préemption de 2026 n'a pas avancé. Les villes contrôlent leurs propres réglementations, ce qui donne lieu à l'un des environnements de locations à court terme les plus fragmentés du pays.
Règles du marché majeur :
Los Angeles : Enregistrement requis ; résidence principale requise (pas de locations à court terme pour investisseurs) ; limite de 120 nuits/an pour les séjours non hébergés
San Francisco : Enregistrement requis ; résidence principale requise ; limite sur les nuits annuelles
San Diego : Enregistrement requis ; pas d'exigence de résidence principale ; relativement plus permissif
Monterey / Carmel : Très restrictif ; limites sur les licences dans les zones résidentielles
Zone du lac Tahoe (South Lake Tahoe) : Limites récemment adoptées pour les locations à court terme
Sacramento : Exigence de résidence principale
Statut 2026 : Fragmenté et de plus en plus restrictif. Certains marchés californiens (San Diego, Palm Springs, certaines parties de la Côte centrale) restent viables ; d'autres (San Francisco, Carmel, certains quartiers de LA) ont effectivement évincé les locations à court terme pour investisseurs.
Hawaï
Hawaï est l'État le plus restrictif en matière de locations de vacances aux États-Unis. L'État a adopté une législation (SB 2919) permettant aux gouvernements locaux de réglementer ou d'interdire les locations à court terme pour protéger le logement à long terme. Chaque comté a agi de manière agressive. (Honolulu DPP)
Comté par comté :
Oahu (Honolulu) : Les locations à court terme sont autorisées uniquement dans les zones de station balnéaire ; les zones résidentielles nécessitent un séjour minimum de 30 jours ; les certificats d'utilisation non conformes (NUCs) délivrés aux opérateurs historiques sont le seul moyen d'accéder aux locations à court terme résidentielles à Oahu
Maui : Très restrictif en dehors des zones de station balnéaire désignées ; moratoire sur les nouveaux permis de location à court terme dans les zones résidentielles
Kauai : Semblable à Maui ; les locations à court terme résidentielles en dehors des zones de station balnéaire sont largement interdites
Grande Île (comté d'Hawaï) : Plus permissive que les autres îles ; enregistrement local requis
Statut 2026 : Parmi les marchés de STR les plus restreints des États-Unis. Les opérateurs en dehors des zones de station balnéaire sur la plupart des îles font face à une quasi-interdiction.
États avec des environnements mixtes ou évolutifs
Colorado
Le Colorado a débattu mais n'a pas adopté de loi de préemption à l'échelle de l'État en 2026. Les gouvernements locaux conservent l'autorité réglementaire complète.
Marchés clés :
Denver : Enregistrement requis ; résidence principale requise pour les STR de toute la maison ; des plafonds s'appliquent dans certaines zones
Breckenridge, Vail, Aspen : Restrictions significatives ; plafonds sur les STR non occupés par le propriétaire
Colorado Springs, Fort Collins : Enregistrement local ; plus permissif que les marchés de ski
Frisco, Dillon, Silverthorne : Débats en cours sur les plafonds
Statut 2026 : Mixte. Les marchés de montagne deviennent de plus en plus restrictifs ; le Colorado urbain et suburbain est plus permissif.
Géorgie
Aucune loi STR à l'échelle de l'État. Contrôle entièrement local.
Marchés clés :
Atlanta (ville) : Enregistrement requis ; dépendant de la zone
Comté de DeKalb : Licence STR annuelle requise avant de lister sur toute plateforme ; renouvellement chaque année
Savannah : Enregistrement requis ; restrictions dans le district historique
Île de Tybee : Enregistrement requis ; marché favorable aux STR
Statut 2026 : Aucun cadre étatique ; conformité locale requise.
Nevada
Aucune loi STR à l'échelle de l'État. Les villes et les comtés régulent indépendamment.
Marchés clés :
Las Vegas / comté de Clark : Licence commerciale requise ; les réglementations du comté s'appliquent ; relativement permissif
Reno / comté de Washoe : Enregistrement requis ; réglementations plus strictes que celles du comté de Clark
Lac Tahoe Nord (côté Nevada) : Enregistrement et inspection requis ; plafonds discutés
Statut 2026 : Généralement favorable aux hôtes sur le marché de Las Vegas ; plus variable dans d'autres marchés du Nevada.
Caroline du Nord
Aucune préemption d'État. Contrôle local avec des attitudes généralement permissives dans les marchés de loisirs.
Marchés clés :
Outer Banks (comté de Dare, comté de Currituck) : favorable aux STR ; enregistrement requis
Asheville : Enregistrement requis ; débats en cours sur la résidence principale
Charlotte : Enregistrement requis ; généralement permissif
Wilmington, Carolina Beach : Enregistrement requis ; les marchés côtiers sont relativement favorables aux STR
Statut 2026 : L'un des États les plus favorables aux hôtes sans préemption. Les marchés de loisirs restent viables.
Washington
Le projet de loi de préemption de Washington de 2026 a échoué. Le contrôle local se poursuit.
Marchés clés :
Seattle : Enregistrement requis ; exigence de résidence principale pour les STR de toute la maison ; limite effectivement les STR d'investisseurs dans les zones résidentielles
Bellingham, Spokane, Tacoma : Enregistrement local ; plus permissif que Seattle
Leavenworth, Winthrop (marchés de montagne) : Généralement favorables aux STR avec enregistrement
Statut 2026 : Seattle est restrictif ; le reste de l'État varie largement.
Liste de vérification de conformité universelle
Quel que soit votre État ou votre ville, chaque opérateur de STR doit confirmer ce qui suit avant de lister.
Licences et enregistrement :
Licence ou enregistrement au niveau de l'État (requis en Floride, en Arizona et dans d'autres États)
Licence commerciale locale ou permis STR
Approbation écrite de l'association de copropriété ou de l'association de propriétaires (le cas échéant)
Collecte de taxes :
Taxe de vente de l'État ou taxe d'occupation hôtelière enregistrée
Taxe d'hébergement ou d'hôtel local enregistrée
Collecte de taxes par la plateforme confirmée (Airbnb et VRBO collectent dans la plupart des juridictions ; pour les réservations directes via le marché de Houfy, les hôtes sont responsables de la collecte et du versement des taxes applicables)
Exigences de sécurité :
Détecteurs de fumée et détecteurs de monoxyde de carbone dans toutes les zones de sommeil
Extincteur accessible et inspecté
Conformité à la sécurité de la piscine / du jacuzzi (si applicable)
Occupation maximale affichée
Conformité opérationnelle :
Heures d'ordonnance sur le bruit affichées pour les invités
Règles de stationnement communiquées
Inspection de sécurité requise par la ville terminée
Conformité à la réservation directe et aux taxes
Une question courante lors du passage à la réservation directe : qui collecte les taxes ?
Sur Airbnb et VRBO, les plateformes collectent et versent les taxes d'occupation dans la plupart des grands marchés. Sur Houfy, les hôtes collectent et versent les taxes directement.
Ceci n'est pas un inconvénient. C'est un changement de responsabilité. Vous collectez la taxe dans le cadre du paiement de la réservation, la versez à l'autorité compétente selon le calendrier qu'elle exige, et conservez les dossiers. La plupart des hôtes qui utilisent des outils de paie ou de comptabilité trouvent cela simple.
Si vous utilisez un PMS connecté à Houfy (OwnerRez, Hostaway, Hostfully, et d'autres), ces plateformes incluent des modules de calcul et de reporting des taxes qui automatisent la plupart des travaux de conformité.
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Questions Fréquemment Posées
Ai-je besoin d'une licence pour louer ma maison sur Airbnb ?
Cela dépend entièrement de votre état et de votre ville. La Floride exige une licence d'état via le DBPR pour toute location de moins de 30 jours. L'Arizona exige un enregistrement fiscal d'état. La ville de New York exige un enregistrement auprès du Bureau du Maire pour l'Application Spéciale. De nombreux états n'ont pas d'exigence de licence à l'échelle de l'état mais exigent des permis d'affaires locaux. Vérifiez toujours les exigences de votre ville et de votre comté avant de lister.
Quels états ont des lois de préemption pour les locations à court terme ?
À partir de la mi-2026, les états avec des lois de préemption STR actives incluent le Texas, l'Arizona, l'Idaho (nouveau en 2026), l'Indiana (nouveau en 2026), et plusieurs autres. Les états où les projets de loi de préemption ont échoué en 2026 incluent le Colorado et Washington. Le Tennessee, la Floride, et la plupart des autres états laissent la réglementation principalement aux gouvernements locaux.
Un HOA peut-il interdire les locations à court terme même si la ville les autorise ?
Oui. Les règles des HOA et des associations de condominiums sont des contrats privés et peuvent interdire les locations à court terme, peu importe ce que la loi locale permet. Avant de lister une propriété dans une communauté HOA, examinez attentivement vos CC&R (Covenants, Conditions, et Restrictions). Les violations peuvent entraîner des amendes, des actions en justice, ou le retrait forcé de votre annonce.
Quelles taxes dois-je payer sur les revenus de location à court terme ?
Typiquement : taxe de vente d'État ou taxe d'occupation hôtelière sur chaque réservation, plus taxe d'hébergement locale. Les taux varient selon la juridiction. Les revenus de STR doivent également être déclarés à des fins d'impôt sur le revenu fédéral et d'État. Consultez un CPA familiarisé avec la fiscalité des locations à court terme pour votre situation spécifique. Sur des plateformes de réservation directe comme Houfy, vous êtes responsable de la collecte et du versement de ces taxes directement. Utilisez l'outil de recherche de taxe d'hébergement d'Avalara pour trouver le taux combiné pour votre adresse spécifique.
Que se passe-t-il si je liste sans un permis requis ?
Les pénalités varient selon la juridiction. La ville de New York a infligé des amendes allant jusqu'à 5 000 $ par violation et jusqu'à 7 500 $ pour des violations répétées. De nombreuses villes exigent la suppression de l'annonce dans les 24 à 48 heures suivant un avis de conformité. Certaines juridictions partagent les données des annonces avec des plateformes, déclenchant la suppression automatique des annonces. Opérer sans un permis requis annule également la plupart des polices d'assurance spécifiques aux STR.
Houfy collecte-t-il et verse-t-il des taxes au nom des hôtes ?
Houfy ne collecte ni ne verse les taxes d'occupation au nom des hôtes. Les hôtes utilisant Houfy pour des réservations directes sont responsables de la collecte des taxes locales et d'État applicables auprès des invités et de leur versement aux autorités compétentes dans les délais. Cela diffère d'Airbnb et de VRBO, qui collectent et versent des taxes dans de nombreuses (mais pas toutes) juridictions. La plupart des outils PMS connectés à Houfy incluent des modules de taxe pour aider à automatiser cela.
Houfy est une plateforme de réservation directe sans frais pour les hôtes de locations de vacances. Nous n'ajoutons pas de taxes ou de frais de plateforme en plus de vos obligations réglementaires. Ce que vous facturez est ce que les invités paient, et votre conformité fiscale est simple et entièrement sous votre contrôle. Ajoutez votre annonce ici.
Citations de sources
Rent Responsibly. "Projet de loi 583 de l'État de l'Idaho : législation sur la préemption des STR signée en loi." Avril 2026. rentresponsibly.org
AirROI. "La législature de l'Indiana adopte l'interdiction du plafond de licence STR 91-3." Mars 2026. airroi.com
AirROI. "Les amendes pour STR à New York dépassent 72 millions de dollars selon la loi locale 18." 2026. airroi.com
Département de la planification et des permis de Honolulu (DPP). "Réglementations sur les locations à court terme — Oahu." honolulu.gov/dpp
Département des affaires et de la réglementation professionnelle de Floride (DBPR). "Exigences de licence pour les locations de vacances." myfloridalicense.com
Département des revenus de l'Arizona. "Taxe sur le privilège de transaction pour les locations à court terme." azdor.gov
Avalara MyLodgeTax. "Recherche de taux de taxe d'hébergement par adresse."
