Entender las regulaciones de alquiler a corto plazo por estado es ahora una de las tareas más críticas que enfrenta cualquier anfitrión de STR antes de listar una propiedad. En 2026, el panorama regulatorio de EE. UU. cambió significativamente: tres estados aprobaron nuevas leyes de preempción favorables a los anfitriones, dos vieron fracasar proyectos de ley de preempción, y la ciudad de Nueva York superó los 72 millones de dólares en multas por STR. Esta guía cubre el entorno regulatorio clave en cada mercado importante de alquiler vacacional en EE. UU., organizado por postura regulatoria para que puedas evaluar rápidamente tu situación.
Importante: Las regulaciones cambian con frecuencia y varían dentro de los estados por ciudad y condado. Siempre verifica los requisitos actuales con tu gobierno local antes de listar.
Conclusiones clave
No hay una ley federal que rija los alquileres a corto plazo. La regulación ocurre a nivel estatal, de condado y de ciudad simultáneamente, y a veces en conflicto directo.
Texas, Arizona, Idaho (nuevo en 2026) e Indiana (nuevo en 2026) tienen leyes de preempción de STR activas que limitan o previenen prohibiciones locales y límites de licencias.
La ciudad de Nueva York ha impuesto más de 72 millones de dólares en multas por STR bajo la Ley Local 18. Los alquileres a corto plazo de unidades completas de menos de 30 días están efectivamente prohibidos en la mayoría de los edificios de NYC.
Hawái es el estado de STR más restrictivo. La mayoría de las islas permiten alquileres a corto plazo solo en áreas zonificadas para resorts.
El proyecto de ley de preempción de California de 2026 fracasó, dejando un entorno fragmentado, ciudad por ciudad, con reglas cada vez más estrictas en la mayoría de los mercados importantes.
Las reglas de la HOA y de la asociación de condominios pueden prohibir los STR incluso donde la ley local los permite. Siempre revisa tus CC&R antes de listar.
En Houfy, los anfitriones recaudan y remiten impuestos locales y estatales directamente. Esta es un cambio de responsabilidad, no una desventaja.
Cómo funciona la regulación de STR en EE. UU.: Tres capas
No hay una sola ley nacional que rija los alquileres a corto plazo en los Estados Unidos. Las regulaciones se establecen a nivel estatal, de condado y de ciudad, a veces las tres simultáneamente, y a veces en conflicto directo entre sí.
En 2026, ese mosaico se volvió más complicado. Tres estados aprobaron nuevas leyes de preempción favorables a los anfitriones. Dos fracasaron. Ciudades importantes como Nueva York impusieron 72 millones de dólares en multas por STR. Hawái habilitó prohibiciones locales casi completas. La división regulatoria entre mercados favorables a los anfitriones y hostiles nunca ha sido tan aguda.
Antes del desglose estado por estado, es útil entender la estructura.
Federal: No hay una ley federal que rija específicamente los alquileres a corto plazo. La ley fiscal federal (reportes, deducciones para propiedades de alquiler) y la Ley de Vivienda Justa se aplican, pero no hay un requisito federal de licencia o registro.
Estatal: Los estados establecen el marco, incluyendo si se debe preemptar la regulación local, si se debe requerir licencia estatal y si se debe exigir la recaudación de impuestos por parte de la plataforma. Los estados con leyes de preempción limitan lo que las ciudades y condados pueden hacer. Los estados sin ellas dejan plena autoridad a los gobiernos locales.
Local: Las ciudades y condados establecen las reglas prácticas que enfrentan los anfitriones: permisos, registro, límites de ocupación, restricciones de ruido, requisitos de residencia principal y límites en el número de STR licenciados por vecindario.
Reglas de HOA / Condominio: Una cuarta capa para muchos anfitriones. Las reglas de la HOA y de la asociación de condominios pueden prohibir los STR por completo incluso cuando la ley local los permite. Tu acuerdo de HOA tiene prioridad sobre las reglas permisivas de tu municipio.
Estados con leyes de preempción favorables a los anfitriones
Estos estados han promulgado leyes que limitan cuán agresivamente los gobiernos locales pueden restringir o prohibir los alquileres a corto plazo.
Texas
Texas tiene uno de los entornos de STR más protectores en EE. UU. La ley estatal prohíbe a las ciudades prohibir por completo los alquileres vacacionales que estaban operando legalmente antes de que se promulgara cualquier prohibición. Austin, Houston, Dallas y San Antonio tienen requisitos de registro variables, pero ninguno puede hacer cumplir prohibiciones generales sobre los operadores de STR existentes.
Requisitos clave:
No se requiere licencia estatal, pero el registro local es obligatorio en la mayoría de las ciudades importantes
El impuesto estatal sobre la ocupación hotelera (6%) se aplica a todos los STR; la mayoría de las ciudades añaden un impuesto hotelero local (típicamente 7–9%)
Dallas: Registro requerido; no hay regla de residencia principal
Austin: Registro requerido; algunas restricciones en ciertas zonas
Houston: Registro requerido; generalmente amigable con los STR
San Antonio: Permiso requerido; restricciones en algunos distritos históricos
Estado 2026: Amigable con los anfitriones. El marco de preempción del estado permanece intacto.
Arizona
La ley de preempción de Arizona (aprobada en 2016, fortalecida desde entonces) prohíbe a los gobiernos locales prohibir o restringir materialmente los STR por tipo de propiedad o ubicación. Las ciudades pueden regular el ruido, la seguridad y el estacionamiento, pero no pueden prohibir los alquileres vacacionales de manera absoluta.
Requisitos clave:
Registro estatal a través del Departamento de Ingresos de Arizona requerido
Se aplica el impuesto estatal sobre transacciones (TPT); el impuesto local varía según el municipio
Scottsdale, Sedona y Flagstaff tienen requisitos de registro y seguridad
Phoenix: Registro requerido; no hay límite en las licencias de STR
Estado 2026: Amigable con los anfitriones. Entre los estados grandes más permisivos para los operadores de STR.
Idaho (NUEVO 2026)
Idaho promulgó una legislación de preempción de STR en 2026. El Proyecto de Ley 583 es una de las leyes de protección de anfitriones más completas del país. Prohíbe a las ciudades y condados limitar las licencias de STR, prohibir los STR por zona o requerir ocupación por parte del propietario. (Rent Responsibly, abril de 2026)
Requisitos clave:
No se requiere licencia estatal de STR después de la HB 583
Se requiere licencia comercial local y recaudación de impuestos sobre ventas
El impuesto sobre ventas de Idaho (6%) se aplica a los alquileres a corto plazo
Estado 2026: Nuevamente amigable con los anfitriones. Los operadores que enfrentaron restricciones locales ahora tienen protección a nivel estatal.
Indiana (NUEVO 2026)
La legislatura de Indiana aprobó una prohibición de límite de alquiler 91-3 en 2026, prohibiendo explícitamente a los gobiernos locales limitar el número de licencias de STR emitidas en cualquier jurisdicción. (AirROI, marzo de 2026)
Requisitos clave:
El registro local y la licencia comercial aún son requeridos por la mayoría de los municipios
El impuesto de hospedaje de Indiana se aplica a los STR (varía por condado, típicamente 5–8%)
Indianápolis: Registro requerido; sin límite
Estado de 2026: Nuevamente amigable con los anfitriones. La prohibición de límites elimina una de las herramientas de restricción local más significativas.
Tennessee
Tennessee no tiene preempción estatal para STR, pero las regulaciones locales son generalmente permisivas fuera de Nashville. La legislatura estatal ha considerado periódicamente la preempción, pero no la ha promulgado hasta 2026.
Requisitos clave:
Se aplica el impuesto sobre ventas estatal (7%) más el impuesto local de ocupación
Nashville: Muy restrictivo. Propiedades ocupadas por el propietario solo en zonas residenciales; los STR no ocupados por el propietario están limitados y fuertemente regulados; permisos de corto plazo emitidos por lotería
Memphis, Knoxville, Chattanooga: Generalmente más permisivos con los requisitos de registro
Mercados de montaña (Gatlinburg, Pigeon Forge): Amigables con los STR; se requieren registro e inspecciones de seguridad
Estado de 2026: Mixto. Amigable con los anfitriones fuera de Nashville; Nashville sigue siendo uno de los mercados de STR más restringidos en EE. UU.
Florida
Florida tiene el mayor inventario de STR de cualquier estado de EE. UU. y el entorno regulatorio más complejo. Se ha debatido una ley de preempción estatal, pero no se ha promulgado completamente. Florida opera bajo un requisito de licencia estatal a través del Departamento de Regulación Comercial y Profesional (DBPR), complementado con reglas locales altamente variables.
Requisitos clave:
Se requiere licencia de alquiler vacacional del DBPR para cualquier alquiler de menos de 30 días (o más de 3 veces al año)
Se aplican el impuesto sobre ventas estatal (6%) y el impuesto de opción local; recaudado por plataformas o anfitriones dependiendo del mercado
Miami-Dade: Amplios requisitos locales; algunos municipios prohíben los STR en zonas residenciales
Miami Beach: Muy restrictivo; solo se permiten STR en propiedades zonificadas específicas
Orlando / Kissimmee / Condado de Osceola: Amigable con los STR; importante corredor de inversión en alquileres a corto plazo
Key West: Altamente restrictivo; se aplican límites de densidad de STR
Estado de 2026: Complejo. Florida es un destino principal, pero el cumplimiento requiere navegar por las reglas estatales Y locales. La licencia del DBPR es innegociable.
Estados con Entornos Altamente Restrictivos
Nueva York
La Ley Local 18 de la Ciudad de Nueva York (efectiva en 2023, aplicada de manera agresiva hasta 2026) prohíbe efectivamente los alquileres a corto plazo tradicionales en la mayoría de los apartamentos de NYC. La ley requiere que los anfitriones estén presentes durante cualquier estancia de menos de 30 días y limita la reserva a un máximo de dos huéspedes. NYC ha impuesto más de $72 millones en multas por STR. (AirROI, 2026)
Reglas clave de NYC:
Registro requerido a través de la Oficina del Alcalde de Aplicación Especial
El anfitrión debe estar presente durante estancias de menos de 30 días
Máximo 2 huéspedes por reserva
STRs de unidad completa por menos de 30 días: efectivamente prohibidos en la mayoría de los edificios
Multas de hasta $5,000 por violación para listados no registrados; hasta $7,500 por violaciones repetidas
Fuera de NYC: No hay un marco estatal. Las reglas varían drásticamente según la ciudad y el condado. Rochester, Buffalo y Albany tienen sus propios requisitos de registro. Los Adirondacks, el Valle de Hudson y los Hamptons están en gran medida gobernados por municipios locales con reglas variadas.
Estado en 2026: Altamente restrictivo en NYC. Resto del estado: control local.
California
California no tiene preeminencia estatal sobre STR. Un proyecto de ley de preeminencia de 2026 no avanzó. Las ciudades controlan sus propias regulaciones, lo que resulta en uno de los entornos de STR más fragmentados del país.
Reglas del mercado principal:
Los Ángeles: Registro requerido; residencia principal requerida (sin STRs de inversores); límite de 120 noches/año para estancias no hospedadas
San Francisco: Registro requerido; residencia principal requerida; límite en noches anuales
San Diego: Registro requerido; sin requisito de residencia principal; relativamente más permisivo
Monterey / Carmel: Altamente restrictivo; límites en licencias en zonas residenciales
Área de Lake Tahoe (South Lake Tahoe): Límites de STR adoptados recientemente
Sacramento: Requisito de residencia principal
Estado en 2026: Fragmentado y en endurecimiento. Algunos mercados de California (San Diego, Palm Springs, partes de la Costa Central) siguen siendo viables; otros (San Francisco, Carmel, algunos vecindarios de LA) han efectivamente expulsado a los STR de inversores.
Hawái
Hawái es el estado más restrictivo en alquileres vacacionales en EE. UU. El estado aprobó legislación (SB 2919) que permite a los gobiernos locales regular o prohibir los alquileres a corto plazo para proteger la vivienda a largo plazo. Cada condado ha actuado de manera agresiva. (Honolulu DPP)
Condado por condado:
Oahu (Honolulu): STRs permitidos solo en áreas zonificadas para resorts; las áreas residenciales requieren una estancia mínima de 30 días; los Certificados de Uso No Conformante (NUCs) emitidos a operadores heredados son el único camino para STR residenciales en Oahu
Maui: Altamente restrictivo fuera de las áreas de resort designadas; moratoria sobre nuevos permisos de STR en zonas residenciales
Kauai: Similar a Maui; STR residenciales fuera de las zonas de resort en gran medida prohibidos
Isla Grande (Condado de Hawái): Más permisiva que otras islas; se requiere registro local
Estado 2026: Entre los mercados de STR más restringidos en EE. UU. Los operadores fuera de las zonas turísticas en la mayoría de las islas enfrentan casi una prohibición.
Estados con entornos mixtos o en evolución
Colorado
Colorado debatió pero no aprobó una ley de preempción estatal en 2026. Los gobiernos locales mantienen plena autoridad regulatoria.
Mercados clave:
Denver: Se requiere registro; se requiere residencia principal para STR de toda la casa; se aplican límites en algunas zonas
Breckenridge, Vail, Aspen: Restricciones significativas; límites en STR no ocupados por el propietario
Colorado Springs, Fort Collins: Registro local; más permisivo que los mercados de esquí
Frisco, Dillon, Silverthorne: Debates en curso sobre límites
Estado 2026: Mixto. Los mercados de montaña son cada vez más restrictivos; Colorado urbano y suburbano es más permisivo.
Georgia
No hay ley estatal de STR. Control completamente local.
Mercados clave:
Atlanta (ciudad): Se requiere registro; depende de la zona
Condado de DeKalb: Se requiere licencia anual de STR antes de listar en cualquier plataforma; renovación cada año
Savannah: Se requiere registro; restricciones en el distrito histórico
Isla Tybee: Se requiere registro; mercado amigable con STR
Estado 2026: No hay marco estatal; se requiere cumplimiento local.
Nevada
No hay ley estatal de STR. Las ciudades y condados regulan de manera independiente.
Mercados clave:
Las Vegas / Condado de Clark: Se requiere licencia comercial; se aplican regulaciones del condado; relativamente permisivo
Reno / Condado de Washoe: Se requiere registro; regulaciones más estrictas que en el Condado de Clark
Lago Tahoe Norte (lado de Nevada): Se requiere registro e inspección; se discuten límites
Estado 2026: Generalmente amigable para los anfitriones en el mercado de Las Vegas; más variable en otros mercados de Nevada.
Carolina del Norte
Sin preempción estatal. Control local con actitudes generalmente permisivas en mercados de ocio.
Mercados clave:
Bancos Exteriores (Condado de Dare, Condado de Currituck): Amigable con STR; registro requerido
Asheville: Registro requerido; debates sobre residencia principal en curso
Charlotte: Registro requerido; generalmente permisivo
Wilmington, Playa Carolina: Registro requerido; mercados costeros relativamente amigables con STR
Estado 2026: Uno de los estados más amigables para los anfitriones sin preempción. Los mercados de ocio siguen siendo viables.
Washington
El proyecto de ley de preempción de Washington de 2026 fracasó. El control local continúa.
Mercados clave:
Seattle: Registro requerido; requisito de residencia principal para STR de toda la casa; limita efectivamente los STR de inversores en zonas residenciales
Bellingham, Spokane, Tacoma: Registro local; más permisivo que Seattle
Leavenworth, Winthrop (mercados de montaña): Generalmente amigables con STR con registro
Estado 2026: Seattle es restrictivo; el resto del estado varía ampliamente.
Lista de verificación de cumplimiento universal
Independientemente de su estado o ciudad, cada operador de STR debe confirmar lo siguiente antes de listar.
Licencias y registro:
Licencia o registro a nivel estatal (requerido en Florida, Arizona y otros)
Licencia comercial local o permiso de STR
Aprobación por escrito de la HOA o asociación de condominios (si corresponde)
Recaudación de impuestos:
Impuesto sobre ventas estatal o impuesto sobre ocupación hotelera registrado
Impuesto local sobre alojamientos o hoteles registrado
Confirmación de la recolección de impuestos de la plataforma (Airbnb y VRBO recogen en la mayoría de las jurisdicciones; para reservas directas a través de Houfy's marketplace, los anfitriones son responsables de recolectar y remitir los impuestos aplicables)
Requisitos de seguridad:
Detectores de humo y de monóxido de carbono en todas las áreas de descanso
Extintor de incendios accesible e inspeccionado
Cumplimiento de seguridad de piscina / jacuzzi (si aplica)
Ocupación máxima publicada
Cumplimiento operativo:
Horas de ordenanza de ruido publicadas para los huéspedes
Reglas de estacionamiento comunicadas
Cualquier inspección de seguridad requerida por la ciudad completada
Cumplimiento de reservas directas e impuestos
Una pregunta común al pasar a la reserva directa: ¿quién recauda los impuestos?
En Airbnb y VRBO, las plataformas recogen y remiten impuestos de ocupación en la mayoría de los mercados importantes. En Houfy, los anfitriones recogen y remiten impuestos directamente.
Esto no es una desventaja. Es un cambio de responsabilidad. Recaudas el impuesto como parte del pago de la reserva, lo remites a la autoridad correspondiente en el horario que requieran y mantienes los registros. La mayoría de los anfitriones que operan a través de herramientas de nómina o contabilidad encuentran esto sencillo.
Si utilizas un PMS conectado a Houfy (OwnerRez, Hostaway, Hostfully, y otros), estas plataformas incluyen módulos de cálculo y reporte de impuestos que automatizan la mayor parte del trabajo de cumplimiento.
¿No estás seguro de la tasa en tu jurisdicción? La herramienta gratuita de búsqueda de tasas de impuestos de alojamiento de Avalara te permite encontrar tu tasa combinada de impuestos de ocupación estatal y local por dirección.
Preguntas Frecuentes
¿Necesito una licencia para alquilar mi casa en Airbnb?
Depende completamente de tu estado y ciudad. Florida requiere una licencia estatal a través del DBPR para cualquier alquiler de menos de 30 días. Arizona requiere registro de impuestos estatal. La ciudad de Nueva York requiere registro a través de la Oficina del Alcalde de Cumplimiento Especial. Muchos estados no tienen un requisito de licencia estatal, pero requieren permisos comerciales locales. Siempre verifica los requisitos de tu ciudad y condado antes de listar.
¿Qué estados tienen leyes de preempción de alquileres a corto plazo?
A partir de mediados de 2026, los estados con leyes activas de preempción de STR incluyen Texas, Arizona, Idaho (nuevo 2026), Indiana (nuevo 2026) y varios otros. Los estados donde los proyectos de ley de preempción fracasaron en 2026 incluyen Colorado y Washington. Tennessee, Florida y la mayoría de los otros estados dejan la regulación principalmente a los gobiernos locales.
¿Puede una HOA prohibir alquileres a corto plazo incluso si la ciudad los permite?
Sí. Las reglas de la HOA y de la asociación de condominios son contratos privados y pueden prohibir los alquileres a corto plazo independientemente de lo que permita la ley local. Antes de listar cualquier propiedad en una comunidad de HOA, revisa cuidadosamente tus CC&R (Covenios, Condiciones y Restricciones). Las violaciones pueden resultar en multas, acciones legales o la eliminación forzada de tu anuncio.
¿Qué impuestos debo pagar sobre los ingresos de alquiler a corto plazo?
Típicamente: impuesto estatal sobre las ventas o impuesto de ocupación hotelera en cada reserva, más impuesto local de alojamiento. Ambas tasas varían según la jurisdicción. Los ingresos de STR también son reportables para fines de impuestos sobre la renta federales y estatales. Consulte a un CPA familiarizado con la tributación de alquileres a corto plazo para su situación específica. En plataformas de reservas directas como Houfy, usted es responsable de recaudar y remitir estos impuestos directamente. Utilice la herramienta de búsqueda de impuestos de alojamiento de Avalara para encontrar la tasa combinada para su dirección específica.
¿Qué sucede si publico sin un permiso requerido?
Las sanciones varían según la jurisdicción. La ciudad de Nueva York ha impuesto multas de hasta $5,000 por violación y hasta $7,500 por violaciones repetidas. Muchas ciudades requieren la eliminación del anuncio dentro de las 24–48 horas posteriores a un aviso de cumplimiento. Algunas jurisdicciones comparten datos de anuncios con plataformas, lo que provoca la eliminación automática del anuncio. Operar sin un permiso requerido también anula la mayoría de las pólizas de seguro específicas de STR.
¿Houfy recauda y remite impuestos en nombre de los anfitriones?
Houfy no recauda ni remite impuestos de ocupación en nombre de los anfitriones. Los anfitriones que utilizan Houfy para reservas directas son responsables de recaudar los impuestos locales y estatales aplicables de los huéspedes y remitirlos a las autoridades correspondientes a tiempo. Esto difiere de Airbnb y VRBO, que recaudan y remiten impuestos en muchas (aunque no en todas) jurisdicciones. La mayoría de las herramientas PMS conectadas a Houfy incluyen módulos de impuestos para ayudar a automatizar esto.
Houfy es una plataforma de reservas directas sin comisiones para anfitriones de alquileres vacacionales. No añadimos impuestos o tarifas de plataforma además de sus obligaciones regulatorias. Lo que cobra es lo que los huéspedes pagan, y su cumplimiento fiscal es sencillo y está completamente bajo su control. Agregue su anuncio aquí.
Citas de fuentes
Rent Responsibly. "Proyecto de Ley 583 de Idaho: Legislación de Preempción de STR Firmada en Ley." Abril de 2026. rentresponsibly.org
AirROI. "La Legislatura de Indiana Aprueba la Prohibición del Límite de Licencias de STR 91-3." Marzo de 2026. airroi.com
AirROI. "Las Multas de STR en la Ciudad de Nueva York Superan los $72 Millones Bajo la Ley Local 18." 2026. airroi.com
Departamento de Planificación y Permisos de Honolulu (DPP). "Regulaciones de Alquiler a Corto Plazo — Oahu." honolulu.gov/dpp
Departamento de Negocios y Regulación Profesional de Florida (DBPR). "Requisitos de Licencia para Alquileres Vacacionales." myfloridalicense.com
Departamento de Ingresos de Arizona. "Impuesto sobre el Privilegio de Transacción para Alquileres a Corto Plazo." azdor.gov
Avalara MyLodgeTax. "Búsqueda de Tasa de Impuesto de Alojamiento por Dirección."
