TL;DR: Sie benötigen kein monatliches Abonnement, um Ihre Ferienunterkunft gut zu bepreisen. Ein marktverankerter Basispreis, saisonale Multiplikatoren, ein Wochenendaufschlag, eine Regel für Lückenübernachtungen und eine halbjährliche Überprüfung bringen Ihnen 80 % dessen, was dynamische Software liefert, kostenlos. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen genau, wie Sie dieses System aufbauen.
Tools wie PriceLabs, Wheelhouse und Beyond Pricing sind wirklich nützlich. Sie ziehen Nachfragedaten aus Hunderttausenden von Einträgen und passen Ihren Nachttarif automatisch an, um Spitzenpreise zu erfassen und langsame Nächte zu füllen.
Sie kosten auch 20 bis 100 Dollar pro Monat und Immobilie, erfordern eine kontinuierliche Kalibrierung und können Preisentscheidungen produzieren, die sich von Ihrem tatsächlichen Markt disconnected anfühlen, wenn Sie sie nicht genau überwachen.
Wenn Sie ein unabhängiger Gastgeber mit ein bis fünf Immobilien sind, benötigen Sie kein Abonnement, um gut zu bepreisen. Eine klare Preisstrategie für Ferienunterkünfte, die auf einigen einfachen Komponenten basiert, die Sie ein paar Mal im Jahr aktualisieren, wird Ihnen 80 % der Ergebnisse liefern, die dynamische Software erzielt, ohne laufende Kosten.
Was ist eine Preisstrategie für Ferienunterkünfte?
Eine Preisstrategie für Ferienunterkünfte ist das System, das Sie verwenden, um Nachttarife festzulegen, die Ihren Kalender füllen und gleichzeitig den Umsatz maximieren. Sie umfasst Ihren Basispreis, saisonale Anpassungen, Wochenendaufschläge, Veranstaltungspricings und Last-Minute-Regeln. Zusammen stellen diese Komponenten sicher, dass jede Nacht in Ihrem Kalender zum aktuellen Marktpreis bepreist ist.
Dieser Leitfaden behandelt genau, wie Sie diese Strategie aufbauen.
Beginnen Sie mit Ihrem Basispreis
Ihr Basispreis ist der Nachttarif, den Sie während einer normalen Woche in Ihrer Schulter-Saison berechnen, was bedeutet, dass es weder Ihre langsamste noch Ihre geschäftigste Zeit ist. Alles andere in Ihrer Preisstrategie ist ein Multiplikator oder eine Anpassung auf diesen Betrag.
Um Ihren Basispreis zu finden, führen Sie eine einfache Vergleichsanalyse durch:
Durchsuchen Sie Ihr Ziel auf einer Plattform wie Airbnb oder Vrbo nach einem zufälligen Wochentag in der Schulter-Saison. Filtern Sie nach Immobilien mit ähnlicher Schlafzimmeranzahl, Annehmlichkeiten und allgemeiner Lage wie Ihre. Schauen Sie sich an, was die am besten bewerteten Einträge in Ihrer Kategorie pro Nacht berechnen. Ignorieren Sie Ausreißer an beiden Enden.
Wo Sie sich positionieren sollten:
Leicht über dem Durchschnitt, wenn Ihre Immobilie einen bedeutenden Vorteil hat: bessere Ausblicke, neuere Möbel, schnelleres WLAN, einen Pool
Auf dem Durchschnitt, wenn Ihr Eintrag wettbewerbsfähig, aber nicht differenziert ist
Leicht unter dem Durchschnitt, wenn Sie neu auf der Plattform sind und noch Ihre Bewertungsanzahl aufbauen
Die Marktforschungswerkzeuge von AirDNA bieten kostenlose Schätzungen der durchschnittlichen Tagespreise nach Markt und Schlafzimmeranzahl, was diese Vergleichsanalyse schneller macht. Führen Sie sie einmal durch, um Ihren Startbasispreis zu kalibrieren, und wiederholen Sie sie während Ihrer halbjährlichen Preisüberprüfung.
Schreiben Sie diese Zahl auf. Sie ist Ihr Anker für jede andere Preisentscheidung.
Für eine umfassendere Einführung in die Grundlagen der Preisfestlegung siehe Preisstrategie für Ferienunterkünfte: So legen Sie Ihre Nachttarife fest.
Wenden Sie saisonale Multiplikatoren an
Die meisten Märkte für Ferienunterkünfte haben drei unterschiedliche Nachfragesaisons, und Ihre Preisgestaltung sollte jede davon klar widerspiegeln.
Hochsaison ist, wenn Ihr Ziel am begehrtesten ist. Strandmärkte erreichen ihren Höhepunkt im Sommer. Bergmärkte erreichen ihren Höhepunkt in der Wintersaison und erneut im Sommer. Städtische Märkte steigen oft um große Veranstaltungen, Feiertage und Konferenzsaisons. Wenden Sie einen Multiplikator von 1,4x bis 2x Ihres Basispreises während echter Hochwochen an.
Schulter-Saison ist Ihre Basislinie. Dies ist, wenn Sie Ihren Standardbasispreis anwenden. Der Wettbewerb ist moderat, die Nachfrage ist vorhersehbar, und Ihr Kalender sollte zu normalen Preisen gefüllt sein.
Nebensaison ist, wenn die Nachfrage erheblich sinkt. Senken Sie Ihren Preis auf 0,7x bis 0,85x Ihres Basispreises während echter langsamer Zeiten. Ein niedrigerer Preis, der den Kalender füllt, schlägt immer einen höheren Preis mit leeren Nächten.
Gemäß AirDNA basiert jede kompetente Preisstrategie auf einer Analyse der Wettbewerber und saisonalen Nachfrage Mustern. Dynamische Software erledigt dies automatisch. Ihre manuelle Version tut dies absichtlich.
Sie benötigen keine Software, um diese Multiplikatoren anzuwenden. Erstellen Sie einmal im Jahr einen Nachfragekalender für Ihr Reiseziel, markieren Sie die Hoch- und Nebensaisonwochen und setzen Sie Ihre Preise entsprechend. Die meisten Gastgeber können dies in weniger als zwei Stunden mit einer einfachen Tabelle erledigen.
Ein Beispiel
Angenommen, Sie besitzen ein zweizimmer Strandhaus in einem Küstenmarkt. Ihre Wettbewerbsanalyse legt den Mittelwert für ähnliche Immobilien auf $175/Nacht während einer Schulterwoche in der Mitte der Woche im Mai fest. Das wird Ihr Basispreis.
Von dort aus sieht Ihre gesamte Preisstruktur so aus:
Basispreis (Schulter-Saison, Wochentage): $175/Nacht
Hochsaison-Multiplikator (1,6x, Juli–August): $280/Nacht an Wochentagen
Wochenendaufschlag (25% über Wochentag): $219/Nacht in der Schulter, $350/Nacht in der Hochsaison
Nebensaison Wochentage (0,8x, November–Februar): $140/Nacht
Feiertagswoche (Tag der Arbeit, Unabhängigkeitstag mit 2x): $350–$400/Nacht mit einer Mindestaufenthaltsdauer von vier Nächten
Last-Minute-Rabatt (7–14 Tage im Voraus, unter 70% Belegung): 15% Rabatt, wodurch ein Schulter-Wochentag auf $149/Nacht sinkt
Lückenübernachtung (einzelne verwaiste Nacht innerhalb von 7 Tagen): 50% Rabatt, sinkend auf $87/Nacht
Der Unterschied zwischen einem Gastgeber, der das ganze Jahr über einen festen Preis von $175/Nacht festlegt, und einem Gastgeber, der diese Struktur anwendet, ist erheblich. Bei einer jährlichen Belegung von 60% an 365 Nächten (219 gebuchte Nächte) verdient der Festpreishost etwa $38,325. Der strukturierte Gastgeber, der die Spitzenpreise, Wochenendtarife und Feiertagsanstiege über die gleichen 219 Nächte erfasst, kann vernünftigerweise $52,000–$58,000 erreichen — ohne dass eine Abonnementsoftware erforderlich ist.
Diese Lücke erklärt sich vollständig durch absichtliche Preisgestaltung, nicht durch Glück oder Automatisierung.
Verwenden Sie AirDNA's kostenloses Marktforschungstool, um die tatsächlichen durchschnittlichen Tagespreise in Ihrem spezifischen Markt zu finden, bevor Sie Ihren Basispreis festlegen.
Preise an Wochenenden mit einem Aufschlag
Wochenendnächte (Freitag und Samstag) übertreffen konsequent die Wochentagsnächte in nahezu jedem Ferienvermietungsmarkt. Gäste unternehmen am Wochenende häufiger Reisen als an Wochentagen, und die Konkurrenz füllt sich schneller am Freitag und Samstag.
Ein Wochenendaufschlag von 15 bis 30% über Ihrem Wochentagsbasispreis ist ein vernünftiger Ausgangspunkt. Testen Sie es, indem Sie überwachen, wie schnell Ihr Wochenendangebot im Vergleich zu Ihren Wochentagen ausgebucht wird. Wenn Ihre Wochenenden Wochen im Voraus ausgebucht sind, während Ihre Wochentage leer bleiben, könnte Ihr Wochentagspreis zu hoch oder Ihr Wochenendaufschlag zu niedrig sein.
Auf Houfy und den meisten Buchungsplattformen können Sie separate Preise für Wochentage und Wochenenden festlegen. Tun Sie dies ab dem ersten Tag.
Gehen Sie strategisch mit Lückenübernachtungen um
Eine Lückenübernachtung ist eine einzelne verfügbare Nacht, die zwischen zwei Buchungen steckt. Diese sind notorisch schwer zu füllen zu Standardpreisen, da Gäste typischerweise mindestens zwei bis drei Nächte wünschen, und eine einzelne verwaiste Nacht passt nicht in ein Standardreise Muster.
Es gibt zwei Möglichkeiten, mit Lückenübernachtungen umzugehen:
Senken Sie den Preis erheblich. Ein Last-Minute-Preis von 40 bis 60% Ihres Basispreises für eine Lückenübernachtung ist besser als gar kein Einkommen. Setzen Sie dies als automatische Regel fest: Jede einzelne verfügbare Nacht innerhalb von sieben Tagen vor dem Check-in sinkt auf Ihren Lückenübernachtungspreis.
Passen Sie Ihre Mindestaufenthaltsregeln an. Wenn Sie eine Mindestaufenthaltsdauer von drei Nächten haben, ziehen Sie in Betracht, diese für Lücken auf ein oder zwei Nächte zu senken. Viele Plattformen und Buchungstools ermöglichen es Ihnen, Mindestaufenthaltsüberschreitungen für bestimmte Zeiträume festzulegen. Rentals United hat eine praktische Aufschlüsselung darüber, wie man Preisgestaltung und Mindestaufenthaltsregeln kombiniert, um diese Zeiträume zu füllen.
Keiner der Ansätze ist perfekt, aber beide sind besser, als eine Nacht leer zu lassen.
Erstellen Sie eine Last-Minute-Preisregel
Buchungen, die innerhalb von sieben bis vierzehn Tagen vor dem Check-in eingehen, sind Last-Minute-Buchungen. Einige Gastgeber halten am Preis fest, da sie der Meinung sind, dass ein spät Buchender bereit ist, den vollen Preis für sofortige Verfügbarkeit zu zahlen. Andere senken den Preis, um den Kalender zu füllen.
Die richtige Antwort hängt von Ihrem Markt und Ihren Belegungszielen ab.
Wenn Sie konstant eine Belegung von über 80% haben, halten Sie Ihren Preis. Die Nachfrage ist stark genug, dass Last-Minute-Verfügbarkeit einen Käufer finden wird.
Wenn Ihre Belegung unter 70% liegt und Sie regelmäßig offene Nächte innerhalb des zweiwöchigen Zeitraums haben, ist ein Last-Minute-Rabatt von 10 bis 20% einen Test wert. Stellen Sie die Regel einmal in Ihren Preiseinstellungen ein und lassen Sie sie eine ganze Saison lang laufen, bevor Sie sie bewerten.
Eine Regel, die konstant funktioniert: Senken Sie Ihren Preis nicht für Daten, die mehr als 14 Tage im Voraus liegen. Wenn Sie Ihren Preis drei Wochen vor der Ankunft senken, signalisieren Sie eine geringe Nachfrage an die Suchenden und gewöhnen zukünftige Gäste daran, auf Rabatte zu warten. Reservieren Sie Rabatte für wirklich späte Buchungen.
Berücksichtigen Sie Feiertage und lokale Veranstaltungen
Jeder Markt hat spezifische Daten, an denen die Nachfrage stark ansteigt: nationale Feiertage, lokale Feste, große Sportereignisse und Schulferienwochen. An diesen Daten können Sie Ihre Preise deutlich über Ihrem normalen Spitzenpreis festlegen.
Für Feiertags- und Veranstaltungspricings:
Identifizieren Sie die fünf bis zehn nachgefragtesten Daten oder Wochen in Ihrem Markt jedes Jahr
Setzen Sie die Preise auf 1,5x bis 2,5x Ihres Basispreises für diese spezifischen Zeiträume
Erhöhen Sie Ihre Mindestaufenthaltsanforderung für diese Zeiträume auf drei bis fünf Nächte. Kurze Feiertagsaufenthalte füllen sich schnell, hinterlassen jedoch Lücken, und längere Mindestaufenthalte schützen die Integrität Ihres Kalenders.
Überprüfen Sie lokale Veranstaltungskalender einmal pro Quartal. Eine Konferenz oder ein Musikfestival, das Sie in Ihrer Preisgestaltung übersehen haben, kann bedeuten, dass Sie 500 $ pro Nacht auf dem Tisch lassen.
Große internationale Ereignisse, wie die 2026 in Nordamerika ausgetragene Weltmeisterschaft, schaffen eine übermäßige Nachfrage in bestimmten Städten. Gastgeber in der Nähe von Houston, Los Angeles, New York, Miami, Seattle, San Francisco, Kansas City, Dallas, Philadelphia, Boston und Atlanta sollten die Preise für diese Spielwochen auf maximalen Multiplikatorpreisen festlegen und einen Mindestaufenthalt von vier bis sieben Nächten festlegen.
Überprüfen und Aktualisieren Sie Ihre Preisgestaltung zweimal im Jahr
Ein Preisansatz, der einmal festgelegt wird, funktioniert im Laufe der Zeit nicht mehr. Ihr Markt verändert sich, neue Immobilien treten in den Wettbewerbsbereich ein, und Ihr eigenes Listen-Ruf (Bewertungen, Fotos, Reaktionsrate) entwickelt sich weiter. Ein Preis, der im Januar wettbewerbsfähig war, kann im Juli überteuert sein.
Setzen Sie sich zweimal im Jahr eine Kalendererinnerung: einmal zu Beginn der Hochsaison und einmal vor der Nebensaison. Überprüfen Sie jedes Mal Ihre Wettbewerbsanalyse erneut und aktualisieren Sie Ihren Basispreis, wenn sich der Markt verschoben hat.
Diese zweistündige Überprüfung ist das nächstgelegene manuelle Äquivalent zu dynamischer Preissoftware. Sie hält Ihre Preisgestaltung an die aktuelle Marktrealität gebunden, ohne ein monatliches Abonnement.
Für einen umfassenderen Blick darauf, wie direkte Buchungsplattformen mit OTA-Preisstrukturen verglichen werden, behandelt der Houfy Airbnb Alternatives-Leitfaden, wie sich Gebührenstrukturen auf den effektiven Preis auswirken, den Gäste tatsächlich sehen.
Der Houfy-Vorteil: Sie behalten, was Gäste zahlen
Ein struktureller Vorteil der Listung auf Houfy ist, dass Ihre Preisgestaltung genau das ist, was Gäste zahlen. Keine Servicegebühr obendrauf. Kein OTA-Aufschlag, der Ihren gelisteten Preis über das hinaus erhöht, was der Markt tragen kann.
Auf Airbnb könnte eine Unterkunft für 200 $/Nacht einem Gast insgesamt 280 $ oder mehr nach Gebühren anzeigen. Dieser Aufschlag lässt Sie im Vergleich zu dem tatsächlichen Preis, den Sie festgelegt haben, teuer erscheinen. Auf Houfy zeigt eine Unterkunft für 200 $/Nacht den Gästen 200 $ pro Nacht, plus Ihre Reinigungsgebühr und eventuelle Steuern. Gäste sehen den echten Preis. Diese Transparenz konvertiert.
Wenn Sie Ihre Preisstrategie mit klaren, direkten Preisen aufbauen, konkurrieren Sie mit tatsächlichem Wert, anstatt zu versuchen, die Inflation der Plattformgebühren auszugleichen.
Wenn Sie verstehen möchten, wie die Direktbuchung aus der Perspektive des Gastes verglichen wird, Wie Sie Ihre Ferienunterkunft preislich gestalten, ohne ihren Wert zu untergraben behandelt die Wertseite der Gleichung.
Häufig gestellte Fragen
Was ist ein Basispreis für eine Ferienunterkunft?
Ihr Basispreis ist der Nachtpreis, den Sie während einer normalen, mittleren Nachfragesaison in Ihrer Nebensaison berechnen. Es ist die Ankerzahl, von der aus alle Ihre saisonalen Multiplikatoren, Wochenendaufschläge und Rabatte berechnet werden. Setzen Sie ihn, indem Sie eine Wettbewerbsanalyse durchführen: Suchen Sie Ihr Ziel auf Airbnb oder Vrbo für ein Datum in der Nebensaison in der Mitte der Woche und finden Sie den Mittelwert unter gut bewerteten Objekten, die Ihrem ähnlich sind.
Benötige ich eine dynamische Preissoftware, um meine Ferienunterkunft wettbewerbsfähig zu bepreisen?
Nein. Dynamische Preissoftware wie PriceLabs, Wheelhouse oder Beyond Pricing automatisiert Preisänderungen basierend auf Echtzeit-Marktdaten, was in großem Maßstab wirklich nützlich ist. Aber für unabhängige Gastgeber mit ein bis fünf Objekten liefert eine manuell erstellte Strategie, die an einem marktgerechten Preis mit saisonalen Multiplikatoren, Wochenendaufschlägen und Veranstaltungsübersteuerungen verankert ist, die meisten der gleichen Ergebnisse ohne die monatlichen Abonnementkosten von 20 bis 100 Dollar.
Wie setze ich saisonale Preise für meine Ferienunterkunft fest?
Kartieren Sie die drei Nachfragesaisons Ihres Ziels: Hochsaison, Nebensaison und Nebensaison. Wenden Sie einen Multiplikator auf Ihren Basispreis für jede an. Die Preise in der Hochsaison liegen typischerweise bei 1,4x bis 2x Ihres Basispreises. Die Preise in der Nebensaison liegen typischerweise bei 0,7x bis 0,85x. Ihr Basispreis in der Nebensaison bleibt bei 1x. Führen Sie diese Analyse einmal im Jahr durch und aktualisieren Sie sie während Ihrer halbjährlichen Preisüberprüfung.
Was ist eine Lücke-Nacht und wie sollte ich sie bepreisen?
Eine Lücke-Nacht ist eine einzelne ungebuchte Nacht, die zwischen zwei Reservierungen liegt. Da die meisten Gäste mindestens einen Aufenthalt von zwei bis drei Nächten wünschen, sind Lücke-Nächte zu Standardpreisen schwer zu füllen. Bepreisen Sie Lücke-Nächte mit 40 bis 60 % Ihres Basispreises, wenn sie innerhalb eines sieben-tägigen Fensters vor dem Check-in liegen. Alternativ können Sie vorübergehend Ihre Mindestaufenthaltsanforderung auf ein oder zwei Nächte für diese spezifischen Daten senken, um den Kalendereintrag buchbar zu machen.
Wie viel Wochenendaufschlag sollte ich für meine Ferienunterkunft berechnen?
Beginnen Sie mit einem Aufschlag von 15 bis 30 % über Ihrem Basispreis für Wochentage für Freitag- und Samstagnächte. Überwachen Sie, wie schnell Ihre Wochenenden im Vergleich zu Ihren Wochentagen ausgebucht sind. Wenn Wochenenden Wochen im Voraus ausgebucht sind, während Wochentage leer bleiben, ist Ihr Wochentagspreis im Verhältnis zur Nachfrage zu hoch. Wenn Wochenenden und Wochentage zu ähnlichen Raten ausgebucht sind, könnte Ihr Wochenendaufschlag zu niedrig sein.
Wann sollte ich Last-Minute-Rabatte für meine Ferienunterkunft anbieten?
Bieten Sie Last-Minute-Rabatte nur für Daten innerhalb eines 7- bis 14-tägigen Fensters vor dem Check-in an. Wenn Sie Rabatte weiter im Voraus anwenden, signalisieren Sie eine geringe Nachfrage und konditionieren die Suchenden, auf einen niedrigeren Preis zu warten. Die richtige Rabattgrenze hängt auch von Ihrer Belegungsrate ab: Gastgeber, die konstant über 80 % Belegung liegen, haben keinen Grund, überhaupt Rabatte anzubieten. Gastgeber mit weniger als 70 % Belegung profitieren von einer Last-Minute-Reduzierung von 10 bis 20 %, um ihren Kalender zu füllen.
Wie oft sollte ich die Preise meiner Ferienunterkunft aktualisieren?
Aktualisieren Sie Ihre Preise mindestens zweimal im Jahr: einmal zu Beginn Ihrer Hochsaison und einmal, wenn Sie in die Nebensaison gehen. Jede Überprüfung sollte eine frische Wettbewerbsanalyse auf Airbnb oder Vrbo enthalten, um zu überprüfen, ob Ihr Basispreis noch den aktuellen Marktbedingungen entspricht. Abgesehen von diesen Überprüfungen sollten Sie Ihre Preise aktualisieren, wann immer ein großes lokales Ereignis, eine regulatorische Änderung oder ein neuer Wettbewerber in Ihren Markt eintritt.
Preisgestaltung wie ein Profi ohne die Softwarekosten
Dynamische Preissoftware ist ein Werkzeug, keine Voraussetzung. Die Grundlagen einer starken Preisstrategie für Ferienunterkünfte, ein marktgerechter Preis, saisonale Multiplikatoren, Wochenendaufschläge, Regeln für Lücke-Nächte und ein Veranstaltungskalender sind für jeden Gastgeber verfügbar, der bereit ist, ein paar Stunden in deren Einrichtung zu investieren.
Holen Sie sich diese Grundlagen richtig, überprüfen Sie sie zweimal im Jahr, und Sie werden Ihre Immobilie in jedem Markt wettbewerbsfähig bepreisen.
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